业委会变"利益会"？文承苑小区千余万收益背后暗藏多少猫腻

一个掌管近万居民家园的业委会，竟成为少数人谋取私利的工具，公共收益正在成为他们的“私人金库”。

通过放哀乐、堵门等恶劣手段强占小区会所；暴力威胁低价强购车位，敲诈物业50万物业费；教唆未成年人抢劫文件；抢夺监控设备毁灭证据；结伙殴打物业公司员工……

这一系列令人震惊的行为，不是黑帮电影中的情节，而是发生在江苏邳州文承苑小区的真实事件。

这个管理面积93.3万平方米、住着6049户家庭、人口近1.8万的大型社区，正因一个“从出生就带着谜团”的业委会而陷入混乱。

01、程序疑云：业委会的“非法诞生”

文承苑小区第二届业委会的成立，从一开始就笼罩在程序违法的阴影之下。根据业主提供的证明材料，2023年6月召开的业主代表大会，多数业主事先未获得通知，也没在小区内看到公告，更未委托楼长代表自己参加会议和投票。

这样的选举程序，明显违反了《江苏省业主大会和业主委员会指导规则》中关于业主大会召开程序的规定。该规则要求业主大会的召开必须符合法定程序，保障业主的知情权和参与权。

更令人质疑的是，这届业委会成员中竟有非本小区业主，且很多成员长期拖欠物业服务费。根据《江苏省物业管理条例》，业委会成员应当由本小区业主且按规定支付物业费的人员担任。业委会选举对象不合法，选举程序也就不合法。“程序根本性违法，后续行为均无效”《中华人民共和国民法典》第一百五十三条从民事法律行为效力的根源上进行了规定。由此可断定，邳州文承苑第二届业委会成立不合法，严重违规，所产生一切决议均无效。

02、权力滥用：公共收益成“私人金库”

文承苑小区第二届业委会掌权后，迅速展现出对公共资金的浓厚兴趣。他们未经业主大会同意，擅自挪用公共收益5万余元，支付给社区工作人员作为“有偿上门拉票”的费用。

据悉，更令人震惊的是业委会还虚报监控维修费用，低价出租小区配套用房等。这种虚报价格的行为已涉嫌严重违纪。

类似的情况在其他地区也有发生。福建省泉州市安溪县曾查处一起业委会主任优亲厚友、随意定价的条件。该案中，业委会主任肖力将沿街店面以明显低于市场价的租金租给朋友，导致小区公共收益大幅流失。

03、暴力横行：强占与威胁成常态

文承苑业委会的行事作风充满了暴力与威胁。业委会副主任杨某佩及其丈夫杨某龙为低价套取地产车位，多次以清退荣万家物业公司为由，威胁要求以低于市场价7000元/个出售给其车位，否则就让业委会赶走荣万家，意图侵占物业公司200多万的资产。

业委会还以“消防维修”，“防止物业公司跑路”为名，强迫荣万家（邳州）生活服务有限公司支付50万元至其账户。消防工程验收合格后，业委会竟拒绝返还资金，导致小区水电费欠缴、员工工资拖欠，涉嫌敲诈勒索。

更为恶劣的是，为掩盖违法违规行为，杨某龙带头抢夺物业监控设备，删除关键录像数据，企图逃避法律追责；联合业委会梁某殴打物业公司员工。这种明目张胆的毁灭证据行为，反映出他们对法律的极端漠视。

04、操纵招标：量身定制排他条款

在物业公司更换过程中，业委会的操作更是令人咋舌。据悉荣万家25年投入了约100万资金，修复了小区多年瘫痪的消防系统、监控系统、车库系统等，但偏偏在荣万家完成投入后，发起了重新选聘物业的公告，同时他们两次修改招标文件，无故增设“需江苏省物业50强”等排他性条款，公示期仅1天，公告中无监督单位，且业委会主要成员在招标前多次与银城物业公司（中标单位）管理人员高某接触，私人关系颇为密切。

这种操作与成都市纪委监委查处的物业管理领域违纪违法行为有着惊人相似。在该案中，成都市原城乡房产管理局物管科科长秦占京充当“行业中介”，为物业管理公司承揽业务提供帮助，收受好处费。

成都市纪检监察机关在查处该系列案件时发现，从前期物业招标定价、中期监督管理到后期更换退出，物业管理全过程、全链条都存在风腐交织问题。

文承苑业委会的招标操作，明显剥夺了业主的选择权。而荣万家（邳州）生活服务有限公司2025年7月的调查显示，有约2700名业主不同意更换物业，超过小区半数家庭，业委会却对此置若罔闻。

05、保护伞疑云：权力与亲属关系的交织

文承苑事件中最令人担忧的，是可能存在的保护伞问题。据举报材料，东湖街道办事处党工委书记王某某系现任文承苑业委会主任冯某光妻子的亲舅舅。

文承苑业委会再没有召开业主大会的前提下，擅自要求物业公司缴纳100万保证金。业委会此举属于严重违规行为。东湖街道领导知悉此事，非但没有阻止此行为，还要求辖区内其他物业企业也缴纳保证金，属于严重的行政不作为。

同时邳州市房产服务中心在调取业委会成立相关资料时，遭到了东湖街道有关部门的设置的阻力，许多文承苑的业主在要求查看业委会成立等相关资料时，也遭到街道、社区的种种刁难或设置障碍，致使业委会相关资料至今是个谜。

这种权力与亲属关系的交织，难免让人怀疑存在利益输送。对此，《中国共产党纪律处分条例》第九十六条明确规定：纵容、默许配偶、子女及其配偶等亲属、身边工作人员和其他特定关系人利用党员干部本人职权或者职务上的影响谋取私利，情节较重的，给予撤销党内职务或者留党察看处分。

浙江省经济信息中心发布的学习材料也指出，党员领导干部对于亲属、身边工作人员利用本人职权和职务上的影响谋取私利行为确实不知情的，虽不构成违纪，但仍可能需承担管教不严的责任。

在物业管理领域，这类问题尤为突出。成都市纪委监委在查处物业管理领域系列案件时发现，行政主管部门插手物业协会人事安排，为物业管理公司和物业招投标代理公司承揽业务“暗箱操作”。

这些问题最终导致成都市原城乡房产管理局党组成员、副局长宋学明，成都市住建局原党组成员、副局长赵江明等39人被查处。

“业账社审”——这个来自福建安溪的创新模式，或许为破解业委会监管难题提供了思路。

通过社区审核业委会账目、微信群公示收支，安溪县52个社区累计审查99个小区业委会账目4056笔，发现并纠正问题157个，年增加公共收益1150万元。

文承苑的业委会乱象并非孤例。从成都到安溪，从咸阳到深圳，如何有效监管业委会权力、保障业主权益，已成为一道共同的治理难题。

面对文承苑小区业主“我们不需要这样的流氓业委会”的呐喊，相关职能部门是时候出手了。