合同换签、押金悬置、两次IPO折戟 魔方公寓的困局该谁买单？

　　一边是租户面临合同强制换签、押金返还无门的焦虑，一边是品牌两次冲击港股上市未果的尴尬。近期，长租公寓头部品牌魔方公寓陷入多重争议，上海、杭州多地门店被曝转让租赁合同、强行要求租户退租，部分门店还被指拖欠业主房租及水电费，让这个深耕长租市场十余年的品牌深陷舆论漩涡。

　　11月下旬，上海火车站店租户佳佳(化名)的租房经历颇具代表性。她于9月入住该门店，10月31日突然收到运营方上海盛翀企业管理有限公司的通知，要求所有租户在11月1日前签署三方协议，将租赁主体变更为上海定向投资管理有限公司。这份协议显示，原出租方上海盛翀与租户的合同关系终止，由上海定向全面承接租赁权利义务。佳佳虽在11月3日签署了协议，但至今未收到盖章后的正式文件，而更让她不安的是，魔方公寓官方App“魔方生活”自11月1日起，便将她的用户状态标记为“违规退租”。

　　“现在平台又要求先签解除协议再重签新合同，之前承诺的季度房租优惠券和最后一个月免租福利都没了说法。”佳佳表示，自己最担心的是签署解除协议后，此前缴纳的押金无法足额返还。无独有偶，杭州文一路店租户也收到了类似的合同换签通知，新运营方透露目前仅达成初步接手意向，尚未与原运营公司杭州红璞酒店管理有限公司签订正式协议，而门店工作人员则对闭店传闻予以否认，双方说法矛盾让租户陷入两难。

　　除了合同换签的纠纷，魔方公寓部分门店还被曝出强行退租的情况。上海西藏南路店租户反映，门店以与业主合同到期为由，要求租户在短期内搬离，且拒绝支付任何违约金。门店工作人员回应称，已提前一个月通知退租，符合合同约定，押金将在租户搬走后7至10天返还，但对于租户提出的赔偿诉求未予支持。更有网友爆料，魔方公寓曹路园区店的业主上海可珏物业管理有限公司曾张贴通知，直指魔方公寓收款平台拖欠房租及水电费，要求租户将相关费用直接线下支付给业主，而门店店长则否认了欠费说法，称缴费渠道保持正常，双方各执一词让租户无所适从。

　　针对上述争议，魔方公寓方面于11月26日作出回应，将相关门店调整归因于“少量早期项目业主不再续约”及“房源结构战略性优化”。据其介绍，西藏南路店关店系原业主合同到期，此前已与租户充分沟通；上海火车站店和杭州文一路店属于持续亏损项目，已与业主友好协商解约，目前正有序推进客户交接换签；曹路园区店则通过调整合作模式，由包租转为轻资产运营，仍正常运营。公司强调经营状况正常，正积极拓展新项目，将严格按合同约定返还租户剩余租金和押金，并提供其他门店备选、搬家服务及相应折扣，保障租户权益。

　　但这番回应并未完全打消市场疑虑，尤其是品牌近年来的经营压力和上市不顺，让租户对其履约能力心存担忧。公开资料显示，魔方公寓是魔方生活服务集团的核心品牌，专注于为新生代消费者提供标准化租住解决方案，运营主体为魔方(上海)公寓管理有限公司。天眼查信息显示，今年10月28日，该公司法定代表人已由徐嘉变更为王萍，而上海盛翀、杭州红璞等负责门店运营的关联公司，法定代表人均为王萍，且上海盛翀与魔方(上海)公寓管理有限公司的联系方式、注册地址完全一致，股权结构显示其关联公司部分股权已处于出质状态。

　　更值得关注的是，魔方生活服务集团的上市之路屡屡受挫。2022年9月，该集团首次向港交所递交招股书，此后招股书失效；2023年4月28日，集团再次发起上市冲击，递交更新后的招股书，但至今仍未成功登陆港股市场，上市进程陷入停滞。业内分析认为，长租公寓行业近年来面临租金回报率低、运营成本高、现金流紧张等普遍难题，魔方公寓两次上市折戟，或与其盈利能力不足、资产负债结构等问题密切相关。

　　此外，魔方公寓的合规经营问题也逐渐暴露。今年9月，魔方(上海)公寓管理有限公司持有的魔方(上海)公共租赁住房运营有限公司780万元股权被冻结；11月7日，该公司因“出具虚假证明材料办理登记备案”，被上海市虹口区城市管理行政执法局依法处罚。一系列经营风险和合规问题，让租户对品牌的信任度大打折扣。

　　作为长租公寓行业的头部玩家，魔方公寓的此次风波折射出行业发展的深层困境。近年来，随着房地产市场调整和疫情影响消退，长租公寓行业经历了一轮洗牌，部分中小品牌因资金链断裂退出市场，头部品牌也面临着盈利压力和运营挑战。对于租户而言，租赁合同的稳定性、押金返还的安全性是核心诉求，而品牌在进行战略调整时，若未能充分保障租户权益，不仅会引发舆论争议，更会损害品牌长期积累的口碑。

　　目前，魔方公寓的合同换签和闭店调整仍在进行中，租户的押金返还和权益保障问题亟待落实。业内人士建议，租户在面对合同变更时，应仔细核对协议条款，保留相关沟通记录和缴费凭证，必要时可通过法律途径维护自身权益；而品牌方在推进业务调整时，应秉持透明、公正的原则，提前与租户充分沟通，明确押金返还、优惠政策延续等关键事项，避免引发不必要的纠纷。

　　对于魔方公寓而言，如何妥善解决当前的租户权益纠纷，修复品牌形象，同时突破盈利瓶颈、实现可持续发展，是其未来需要面对的重要课题。两次上市折戟之后，集团能否在行业调整期找到新的增长路径，重新赢得市场信任，仍有待时间检验。而此次风波也为整个长租公寓行业敲响警钟，在追求规模扩张的同时，更应坚守合规经营底线，将租户权益保障放在重要位置，才能实现行业的健康可持续发展。