江苏法拍土地现荒唐一幕：企业花1.7亿元摘得竟一大半未征收
南京市玄武区法院2021年在淘宝网上法拍连云港市太平村310国道北地块（位于浦南镇半滩村九组），共计111亩，江苏辛中置业有限公司连云港分公司（下称辛中置业）以1.76亿元收入囊中并于2022年9月19日在法院协助下办理了不动产权证书。
案涉地块紧邻310国道，但是至今不能开发。刘虎 摄
但在2023年初，企业组织人员进场施工，却被当地村委会和村民挖断道路阻止。村民的举动，无意中展示了这110亩法拍土地背后荒诞的事实：案涉地块竟然还有26户农户的土地尚未完成征收，村民还在收取土地流转的租金。
此外，企业获知：当地规划在2017年即发生了变化，涉案地块被纳入位于城镇开发边界以外，目前已经不能开发。
企业法拍支付的1.76亿元早已被人收入囊中。未完成征收、未达到净地标准的土地如何一路绿灯走向了拍卖台？《地籍调查表》、《土地移交表》又是如何通过了法院的审查？受害企业维权连连受挫之后，把连云港市自然资源和规划局（下称资规局）告上了法庭，要求其为无辜遭受的损失负责。
01
法拍拿下的土地不能进场，开发商傻眼
笔者前往江苏连云港采访时，紧邻310国道的北地块里，有村民正在冬日的阳光下种植小麦，站在一旁的辛中置业负责人则一脸愁容。从法律上来说，这块111亩的土地使用权已经归属企业，但是法拍已经过去4年了，企业却一直无法进场施工。
2023年3月31日，辛中置业组织施工队进场，却不料邻近310国道一侧的道路被人挖断，旁边堆起了高高的土堆。数十名村民围堵施工队，声称遭到当地政府欺骗，他们要把土地收回耕种。公司随即向海州公安分局太平边防派出所报案，但是也不了了之。据辛中置业负责人介绍，之后当地村委会负责人曾多次向其索要2000万元处理征收问题。虽然目前道路已经恢复，但是有人又将该区域当成了堆场，堆放着大量从别处运输来的泥土。
2023年3月31日，案涉地块道路被挖断，还堆满了建筑垃圾。受访者供图
施工受阻，案涉地块的问题暴露了出来。阻止施工的村民称他们的土地还没有被征收，只是被流转。辛中置业通过实地调查，发现案涉地块中确有26户农户（包括左某乐、徐某福、朱某伟、朱某山、左某春、左某如等）不同意征收的土地约40亩，约2万颗苗木赔偿款没有到位，还有公共的农灌渠占地约20亩——它承担着周围1000多亩地的浇灌任务，一直没有改道。这意味着，一大半的土地都未被征收。
对于部分流转的土地，流转费每亩1200-1700元/年/亩不等，每年由村里支付。有村民提供了土地流转费的银行流水，证实他们仍然在收取流转费。
2025年7月24日，测绘单位接受辛中置业的委托按照征地红线标记该地块的坐标点，现场作业也遭到了村民的阻碍。村民告知“6亩左右的自留地并没有征收”，双方争执无果。
案涉地块里的公共农业灌溉水渠仍然还在使用。刘虎 摄
实际上，案涉地块除了土地未完成征收，还存在多个问题，导致企业根本无法按照预定计划进行开发。
1、不符合“六通一平”和净地出让要求。规划道路“经一路”至今未有规划设计建设，主力农灌渠未征地迁移，场地内农作物、树木未赔偿，水电气未接入红线外；
2、该地块目前位于城镇开发边界以外，不能出让开发。根据《江苏省市县国土空间总体规划编制指南》要求，城镇开发边界划定“单一闭合线围合面积原则上不小于30公顷”。连云港全市城镇开发边界最终划定单个图斑规模均大于10公顷。该地块小于10公顷，不符合划入城镇开发边界要求。
3、该块土地为“工业用地”未调规，不能开发房地产。江苏省苏国土地函（2008）0888号文显示该块土地为“工业用地”；2020年3月6日违规办理“住宅用地”，经申请公开文件，未见到之前有任何同级省厅批准调规文件，属违规出让。
4、伪造文件。办证必要文件——日期为2020年3月5日的《地籍调查表》作假，连云港市资规局明知不符合交付条件，也未实际交付土地，配合被执行人连云港东亚房地产开发有限公司（下称东亚公司），安排相关人员签字，做假资料，第二天即2020年3月6日迅速办证，涉嫌利益输送；
5、案涉地块未达到出让挂牌条件，不具备办证条件，交付文件《土地移交表》显示该地块2次移交，实际均未移交，东亚公司承诺后虚假签署，未实际交付；
6、拍卖时出具的评估报告严重虚假、现场照片虚假陈述，隐瞒东亚公司与政府签署的《国有土地出让补充协议》，虚假评估现场六通一平，隐瞒部分土地未征农民拒绝进场，土地规划在城市建设区之外，涉嫌欺诈企业。（参考最高检第二十八批指导性案例：湖北某房地产公司申请执⾏监督案（检例第109号），评估公司被判承担刑事责任，法院撤拍。）
7、南京中院在执行监督判决维持玄武区法院的裁定中，明确表述，玄武法院在拍卖该地块时未公示《补充合同》，玄武法院委托的江苏衡芃土地房地产资产评估造价咨询有限公司也未公布《补充合同》。既然明知隐瞒实情，却枉法判决。
上述任何一个问题对于企业来说都是致命的。从第一次进场受阻开始，辛中置业就向连云港市多个部门反映这块土地的问题，但是一直无果。
连云港市自然资源和规划局。刘虎 摄
02
企业诉请法院撤销拍卖，多次官司均败诉
玄武区法院在审理一起追偿权纠纷一案时，根据原告申请，对被告之一的连云港东亚公司位于太平村310国道北、经一路西的城镇住宅用地使用权进行网络拍卖，辛中置业以1.76亿元的价格拍得此地块。
2023年3月14日，辛中置业在进入案涉地块施工受阻后，随即多次向玄武区法院执行局法官冯涛说明情况，但是冯涛法官并不认可地块有问题。辛中置业对案涉土地拍卖程序不服，向玄武区法院提出书面异议，玄武区法院于2023年8月8日立案。
辛中置业提出的异议称，拍卖财产的说明以及瑕疵说明严重失实，致使产生重大误解，该地块无法实际开发，购买目的无法实现。请求：撤销拍卖，退还缴纳的全部款项。
玄武区法院认为，利害关系人即辛中置业认为执行行为违反法律规定的，可以向执行的法院提出书面异议，但是应当在执行程序终结前提出。本案中，执行案件已经终结，异议人无权提出异议。2023年8月22日，该院作出裁定：驳回辛中置业的异议申请。
辛中置业不服，申请复议。南京中院审理认为，该异议不符合执行异议案件受理条件，辛中置业可通过执行监督程序主张权利，因此复议请求无事实与法律依据，法院不予支持。2023年9月22日，南京中院作出终审裁定：驳回复议申请，维持玄武区法院执行裁定。
案涉地块部分区域被出租给了车辆监测站，当地村民称村委会在收取租金。刘虎 摄
此后，辛中置业又向江苏高院提出申诉，但是同样遭遇了驳回。最近几年，辛中置业一直试图用司法程序寻求救济。最新的一份裁定系南京中院于2025年11月3日作出，结果仍然是驳回辛中置业的申诉请求。
在本次申诉中，案涉地块原业主东亚公司辩称，一、案涉竞拍不存在重大误解与权利瑕疵，拍卖公告中已作详尽的说明和风险提示，不足以产生重大误解，为其应自行承担的商业风险，不构成撤销司法拍卖的法定理由；二、辛中置业多次提出执行异议申请均被驳回，且执行监督申请亦被驳回，涉嫌程序滥用，不应得到支持；三、东亚公司已经进入破产清算程序，拍卖款客观上已无法回转。四、执行监督申请对东亚公司的破产程序影响重大，其最终确定与否直接关系到全体债权人的切身利益。
笔者注意到，无论是三级法院的审理意见，还是东亚公司的答辩意见，均没有回应案涉地块存在的具体问题，尤其是土地没有完全征收就被拍卖等核心关注点；法院都是从程序上直接驳回。东亚公司则是回应无法执行回转，如果执行撤销会影响到它的利益。
奔波了几年，辛中置业还是回到了原点，花1.76亿元购买的土地就这样闲置着。
辛中置业负责人还提出了如下追问：
玄武区法院在拍卖后没有现场实际交付；提前发放执行款并结案，违反法定执行程序。长达9年不能办证，办证后就立马被拍卖，玄武区法院不尽职调查且拍卖公告虚假、严重偏离事实，拍卖后违规提前发放案款。中间是谁在操控？
玄武区法院2024年一份撤销原《结案通知书》及案款发放行为的《执行裁定书》承认，该院之前提前发放案款和结案违反法律程序。受访者提供
03
“原业主勾结市委书记违规出让土地埋下祸根”
在寻求司法程序的同时，辛中置业负责人还向中央纪委、监委等多个部门反映他们在连云港的投资遭遇。
《举报信》称，之所以出现了目前的荒诞一幕，根源在于案涉地块的原业主东亚公司负责人勾结落马官员，违规出让土地所致。
2010年，东亚公司在时任连云港市市委书记王建华的帮助下、时任连云港市国土资源局局长徐增产的配合下，违规挂牌出让完全不具备出让商住地条件的太平村、半滩村2块耕作土地约212亩。公开资料显示，王建华因犯受贿罪，已于2019年被南通市中级法院判处有期徒刑13年。
在连云港政府给江苏省政府提出的申请批复的文件中明确该地块为“工业用地”，按有关规定，如果改变用途应当由同级批准机关。辛中置业通过申请江苏省自然资源厅信息公开，没有看到改变该地块用地性质为“商住用地”的批复，可见案涉地块并不符合挂牌条件。
其中一块面积101亩的地块，东亚公司实际开发“滨河雅居”后，因不符合规划条件，无证施工，违规预售，购房人四处告状打官司，不能办理房产证，建成后无法入住，烂尾至今。
连云港东亚公司开发的房屋至今烂尾。刘虎 摄
另一块就是案涉地块，东亚公司与连云港市国土局签订了《土地出让合同》。东亚公司在2011年支付了土地款，市委书记王建华同年9月调离，由于土地违规出让、遗留问题未得到妥善处理，不符合交付、办证条件，所以连云港资规局一直未给东亚公司办理土地证，该地块长达10年无人问津。
2019年，东亚公司在该地块未办证的情况下仅以《土地出让合同》在南京市办理了抵押贷款，后无法还款被法院查封。为了能顺利拍卖获得款项偿还贷款，东亚公司开始运作办证。
《举报信》称，2020年1月19日，债务缠身的东亚公司为急于将挂牌出让9年后仍不符合交地条件、不能办证的310地块办理下来土地证抵押变现，诱导连云港资规局副局长曹文斌签订了《国有建设用地使用权出让合同》。土地储备中心副主任陈寿祥自述“东亚公司老板姜远志文化不高，她与政府签的补充合同都是我帮她拟的，她很感谢我”。同月21日签发了《连云港市国有土地储备中心挂牌地块土地移交表》。三天之内两份文件中关于土地征收的问题表述完全相反。
2010年出让的土地，到2020年2月10日开始进行地籍调查，调查表中相关人员半滩村的签字都是虚假签字。2020年3月5日审核通过，东亚公司两天后在2020年3月6日取得地块的《不动产权证书》（证号：苏（2020）连云港市不动产权第0006849号），造假动作迅速，利益输送明显。
《举报信》认为，除了资规局相关人员配合造假，案涉地块所属的浦南镇书记朱冲也涉嫌帮助编造虚假文书办理土地证。
连云港市海州区浦南镇政府。刘虎 摄
《挂牌地块土地移交表》中载明：2020年1月10日，海州区政府函告我局，地块上树木和部分附着物才处理完毕。目前该地块才完全符合出让文件及出让合同的交地要求。但在连云港市资规局与东亚公司于2020年1月19日签订《的补充合同》中明确记载：“现状地上仍有部分树木及附着物，该地块所在地的浦南镇半滩村没有将树木及附着物补偿到位，导致一直无法移交土地，东亚公司也未能开发建设，上述问题的发生属我区浦南镇原因造成，与开发商无关。”由此看出浦南镇是知道土地没有征收完成。
“需要镇里同意，书记（朱冲）告诉我，谁泄露流转协议，就让谁下课、找谁麻烦。”2024年3月，辛中置业负责人向半滩村村支书咨询查看半滩村和村民签订的《土地流转协议》，村支书朱香春却如此回复。
除了举报上述官员涉嫌和原业主弄虚作假，《举报信》还认为，玄武区法院在土地欺诈案中起了关键作用。东亚公司贷款到期无法偿还后，被债权人起诉，该地块被查封。法院拍卖时未经真实披露土地情况，出具虚假评估报告，称土地条件优质“净地”、“六通一平”，六张公告照片显示全部为平整农田，导致辛中置业被欺骗，做出误判。
辛中置业办理了产权证后，以业主身份查询到了连云港市国土局与东亚公司于2020年1月19日签订的一份《补充合同》，该合同反映出案涉地块非净地。其中明确记载“海州区政府2020年1月10日来函提出:公开挂牌出让时虽为“净地”出让，但是现状地上仍有树木和部分附着物。地块所在地的浦南镇半滩村没有将树木及附着物补偿到位，导致一直无法移交土地，连云港市东亚房地产开发有限公司也未能开发建设”。
村民向笔者介绍土地征收情况。刘虎 摄
《挂牌土地移交表》和《补充合同》在同一时间对同一事件的表述完全相反，该案涉地块根本不是“净地”。《补充合同》和法院拍卖公告中其他相关材料在同一个档案夹中，玄武区法院涉嫌在拍卖公告中故意隐瞒关键文件。辛中置业负责人称，如果公司在拍卖前看到这个《补充合同》，根本不会参与法拍。
《举报信》称，辛中置业受欺骗举牌的背后，是东亚公司、连云港政府、南京玄武法院极其超常规的利益捆绑、渎职、腐败、违规形成的重大欺诈案。把一个不符合出让且10余年不能办证的地块，伪造交付手续，违规办理了土地证，然后通过法院拍卖，抵偿债务，欺诈骗取市场主体辛中置业，严重损害了公平正义。
2023年，辛中置业在得知受到欺诈后，多次向浦南镇政府、海州区政府、连云港市资规局、连云港市政府反映，对方均推诿不解决，导致企业蒙受了巨大损失。辛中置业目前的损失约2.2亿元（包含土地款加税费、为开发投入的前期准备及管理费）。
这对一个民营企业来说，损失巨大，元气大伤，经营步履维艰。2年多来，各类执行监督申请均被江苏省各级法院驳回，企业遭受如此巨大的损失却无人过问。
目前，辛中置业对连云港市资规局提起的行政诉讼正在进行。其还在申请检察院进行检察监督，同时向中央纪委等反映在土地征收出让、资规局违法办证、为企业违规在国有金融机构抵押贷款，司法拍卖变现过程中出现的利益输送，把一块违规土地变现1.76亿，欺诈了一个守法经营企业，造成严重后果。（文/刘虎）
