潍坊国资断臂止损：1000万甩卖亏损房企股权 负债率高达98%

       2026年1月4日，山东产权交易中心一则挂牌公告引发市场关注：潍坊辰丰投资有限公司将其持有的潍坊辰韬置业发展有限公司48.9956%国有股权公开转让，挂牌底价1000万元，挂牌周期从1月4日延续至1月29日。这起看似普通的股权交易，背后折射出房地产行业深度调整期地方国资优化资产布局的清晰逻辑——在"国企改革深化提升行动"的政策指引下，剥离低效亏损资产、聚焦核心主业已成为地方国企的战略选择。

       股权穿透显示，此次转让的国有股权最终由潍坊市国有资产监督管理委员会控制，受益比例达80.9923%，这意味着此次股权转让并非单一企业行为，而是潍坊市级国资体系资产优化的重要落子。转让方潍坊辰丰投资成立于2020年10月，由潍坊经济区城市建设投资发展集团100%控股，而后者由潍坊三农创新发展集团（60%）与潍坊国控发展集团（40%）共同出资设立，完整的国资控股链条彰显了此次退出的规范性与战略性。值得注意的是，潍坊辰丰投资近年来已连续退出多家企业股权，此次转让辰韬置业股权是其资产优化进程的延续。

       标的企业潍坊辰韬置业的经营状况堪称地方中小房企困境的典型样本。这家成立于2022年10月的房企，注册地位于潍坊经济开发区高新技术产业园内，与转让方潍坊辰丰投资的办公地址同处一栋楼宇，显示出其国资背景下的诞生渊源。然而成立三年多来，公司经营始终未能步入正轨：2024年全年营业收入为0，净利润亏损15.99万元；2025年前11个月业绩持续恶化，营业收入依然为零，净利润亏损扩大至18.52万元，累计亏损已达34.51万元。

       财务数据背后是沉重的债务压力。截至2024年底，潍坊辰韬置业资产总额约2.08亿元，负债总额约2.05亿元，资产负债率高达98.2%；即便到2025年11月，其负债率仍维持在90%的高位。高负债的根源在于2022年的土地，公司以19118.25万元竞得潍坊经济开发区一块42485平方米的住宅用地，楼面价1800元/平方米。在房地产市场进入存量时代、三四线城市去化周期普遍超24个月的背景下，这笔土地投资未能转化为实际营收，反而成为压在企业身上的债务包袱。

       从股权结构看，潍坊辰韬置业呈现"国资参股、民资控股"的混合所有制格局，潍坊海铭房地产开发有限公司持股51.0044%，掌握绝对控股权，而潍坊辰丰投资的48.9956%股权恰好处于相对控股的临界线以下。这种股权设置在市场上行期可实现优势互补，但在行业下行期却暴露出决策协同的难题。对于国资方而言，在不掌握控制权的情况下持续承担亏损，显然不符合国有资本保值增值的要求，退出成为理性选择。此次挂牌底价1000万元与转让方实缴出资额完全一致，既体现了国资转让的公允性，也反映出市场对该资产的谨慎估值。

       此次股权转让并非孤立事件，而是潍坊国资近期密集整合动作的重要组成部分。2025年12月，潍坊滨海经济技术开发区旗下海发集团剥离环境业务，将潍坊海发环境有限公司股权划转至海发意达产业投资发展集团；同月，潍坊高新区高创建投集团将6家子公司股权无偿划转至高创能源，涉及物流、建设、置业等多个领域。从这些案例可以看出，潍坊国资正通过"同类业务归集、非核心资产剥离"的方式，推动国有资本向海洋经济、新能源、城市更新等核心赛道集中，这与全国范围内国资房企"聚焦主责主业、退出非核心领域"的趋势高度契合。

       从行业背景看，2023年以来启动的"国企改革深化提升行动"明确要求中央企业和地方国企剥离非核心业务、压缩管理层级。在房地产领域，政策导向已从单纯的行业纾困转向结构优化，鼓励国资房企聚焦保障性住房、城市更新等政策性业务，退出市场化竞争激烈的商业地产和三四线城市住宅领域。数据显示，2023-2024年，地方国企地产板块资产占比已从25%下降至22%，而三四线城市住宅项目是国资退出的主要方向之一，占比达32%。潍坊辰韬置业作为聚焦三四线城市的市场化房企，其股权被国资出让正是顺应这一政策趋势的体现。

       对于意向受让方而言，此次股权收购机遇与风险并存。优势在于，标的公司持有优质住宅用地，楼面价1800元/平方米在当前市场环境下具备一定成本优势，且随着3000亿元保障性住房再贷款政策的落地，地方国企收储未售新房的节奏加快，或许能为项目去化带来新的政策窗口。但风险同样不容忽视：首先是经营持续停滞的压力，公司成立三年未产生任何营收，项目推进存在不确定性；其次是高负债带来的现金流压力，近90%的负债率意味着新股东可能需要注入增量资金才能盘活项目；最后是控制权缺失的问题，受让48.9956%股权后仍需与控股股东协同决策，可能影响经营效率。

       从市场影响看，此次国资退出传递出多重信号。对于地方国资而言，通过转让低效亏损资产回笼资金，既可以降低非核心板块的风险暴露，又能将资源集中到政策性住房、基础设施建设等主责主业，实现国有资本的优化配置。对于房地产市场而言，在房企融资收紧的背景下，地方国资退出中小房企股权或将成为趋势，这既为民营资本接盘创造了机会，也有助于优化行业生态，推动市场出清。对于潍坊本地楼市而言，国资从非核心地产项目退出，转而聚焦保障性住房和城市更新，将更好地发挥国资在"保交房、稳民生"中的压舱石作用。

       展望后续交易走向，若能成功转让，新股东有望与控股股东协同推进项目开发，借助当前楼市政策调整的窗口期实现项目去化；若出现流拍，转让方可能会调整挂牌价格或寻求协议转让，继续推进资产优化进程。无论结果如何，此次股权转让都标志着潍坊国资改革进入深水区，国有资本正从"广覆盖"向"高精尖"转型。

       在房地产行业迈向高质量发展的转型期，地方国资的角色定位正在发生深刻变化。潍坊辰韬置业股权挂牌转让案例表明，国资房企不再追求规模扩张，而是更加注重资产质量和经营效益，通过"有进有退"的布局调整，实现从"市场参与者"到"行业稳定器"的角色转变。这种转型不仅有利于降低国有资本的经营风险，更能为房地产行业的结构优化和可持续发展注入新的动力。随着国企改革的持续深化，预计未来将有更多地方国资退出非核心地产项目，集中资源投向政策性业务和核心城市，推动房地产行业形成"国资保民生、民资促活力"的多元发展格局。