山东菏泽鲁西新区：“装配式建筑产业园”建成了别墅区？

4月14日，中央广播电视总台《焦点访谈》栏目报道山东临沂莒南县农业实训基地相关问题，一个投资7个多亿的“农业实训基地”却在建成之后没有实际用于农业实训。节目播出后，临沂市立即召开专题会议进行研究部署，成立由临沂市发改委、财政局、农业农村局等部门组成的联合调查组，全面调查核实，推动相关问题彻底整改，依规依纪依法严肃追责问责。然而，又有群众向媒体反映，山东菏泽市规划的鲁西新区装配式示范园区，建成之后不见装配企业入驻，反而建成了别墅区，而且对外销售。

投诉：

装配式建筑产业园建成了别墅区

日前，有山东菏泽市鲁西新区群众向媒体反映，在佃户屯街道天波张楼村民委员会一带，存在企业假借轻工用地名义，以“以租代征”方式违规占用农用地，大规模开发建设别墅群的问题。为此，媒体赶赴当地实地展开调查。

4月15日，在鲁西新区南昌路沿线的涉事区域，连片的独栋、联排建筑错落分布，庭院、车库等配套设施齐全，外观酷似高端别墅，连成片，与周边村落形成鲜明反差。

走访中，佃户屯街道办事处天波张楼村多名村民向媒体表示，该地块原属张楼行政村基本农田，后被调整为轻工业工程项目建设用地，相关方涉嫌在未严格履行农用地转用与土地征收法定审批程序的情况下，擅自改变土地用途，启动别墅类项目建设。

其中一位村民王烁（化名）告诉媒体，他家的耕地被征收后，一亩多地以5.2万元一次性买断，而“别墅群”所在区域土地则采用“以租代征”模式，每亩每年租金约2000元，由村委按月打入村民银行卡，一年一付，已持续多年。

蹊跷

高端别墅长期无人居住

“我从来没见过正式征地合同，最近一次租金去年9月才收到。张楼行政村8个生产队的土地，几乎都被占用了。”另有年过七旬的村民张成（化名）表示，涉事地块原为该村一队耕地，租金标准约每亩每年2000元。“他们打着建装配式示范园区的旗号建起了别墅，早就听说他们把这些建好的别墅对外出售，但是一直未见有人入住。

现场多位村民透露，该别墅定位高端，每套售价不菲，普通村民根本无力购买。有村民直言，房源大多被当地“非官既富”人员购置，因担心项目违规会被查处，业主大多不敢入住。

对于开发商如何凭借租赁土地办理建设手续、取得相关证件，村民普遍表示质疑。更有群众担忧，随着人事变动，后续租金兑付难以保障，最终可能陷入“钱地两空”的困境。

回应

项目暂无名称，用途成谜

耕地保护是“国之大者”，各级政府多次明令严禁“以租代征”等违法占地行为。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。国务院与自然资源部反复强调，严禁通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，此类行为属于非法占地、非法批地，更是明令禁止开发建设别墅。菏泽鲁西新区这一项目，显然与国家土地管理法律法规及政策要求背道而驰。

媒体通过官方渠道查询发现，该地块仅能查询到土地征用相关信息，项目规划、建设、销售等关键信息均未依法公开。仅有的公开信息显示，2023年2月13日，山东省装配式建筑产业园项目奠基仪式举行，菏泽鲁西新区党工委委员、管委会常务副主任张体信出席活动并致辞。

针对地块性质与建设合规性问题，媒体先后走访菏泽市自然资源和规划局鲁西新区分局、不动产登记部门、鲁西新区规划建设局等单位，得到的答复相互矛盾、含糊其词。

在菏泽市自然资源和规划局鲁西新区分局，该局规划科工作人员仅称地块为建设用地，面对“能否建别墅”的追问未作正面回应。该局办公室张主任表示，这块地于2012年由菏泽市松井电器有限公司（下称松井电器）报批取得，其间发生过权属变更，现有档案无法查询完整信息，并称项目持有土地证与不动产证，需向不动产登记部门核实。

而不动产登记部门相关负责人则称对松井电器无印象，以需提供手续为由拒绝查阅资料。媒体进一步核查发现，松井电器早于2020年4月27日完成注销，项目原始审批链条陷入无主状态。

随后，媒体就施工许可问题联系鲁西新区规划建设局。该局工作人员经核查后回复，该联排建筑群始建于2017年5月，主体工程于2020年10月完工。2022年9月，原菏泽开发区与高新区合并设立鲁西新区，市级建筑市场监管权限随后下放，因机构调整与档案移交问题，目前无法查询到该项目的施工许可资料。现场仅有一名保安值守，对项目详情一无所知。

令人费解的是，规划建设局一位不愿具名的工作人员向媒体表示：“你们看到的现状是联排别墅，其实用途是‘装配式建筑示范园区’（音）。该项目无正式名称，业主与建设单位都是菏泽城建工程发展集团有限公司（菏泽市城建集团），天眼查信息显示，该企业的注册地址正是菏泽市鲁西新区佃户屯街道闽江路177号。

媒体又联系到菏泽市城建集团办公室，一工作人员称对该项目不知情。但是该区域的现状显然与规划用途和建设形态完全不符，“装配式示范园区”的说法难以服众。

随后，按照属地管理原则，媒体联系鲁西新区管委会办公室，曹主任称将对相关问题进行核实落实。但截至发稿，媒体未收到任何书面或口头反馈，监管部门的沉默与推诿，让这片违规别墅的合法性更加扑朔迷离。

说法

破坏田地建“别墅”改变用途应严肃追责问责

从农田到轻工用地的转变，再到悄然成型的别墅区，背后是“以租代征”规避审批、擅自改变土地用途的违法逻辑。一边是村民失去耕地、担忧生计，一边是高端别墅建成闲置、监管环节层层失守，项目多年处于“无证建设、无人监管、无公开信息”的灰色地带。

天津市一律师事务所葛律师认为，若破坏田地建“别墅”改变用途，这是一种明目张胆的违法行为，不仅严重违反了国家土地管理法规和耕地保护政策，更是对农民合法权益的漠视与侵害，更是对区域土地利用规划的公然践踏。要彻查此事，首先必须深挖项目背后的审批链条，厘清各级政府部门在土地性质变更、规划许可、建设审批等环节中是否存在失职渎职、权力寻租等问题。对于那些明知故犯、为违规项目“开绿灯”的相关责任人，无论涉及谁，都必须一查到底，依规依纪依法严肃处理，绝不姑息迁就。

其次，要对违法建设行为进行坚决纠正和清理，根据相关法律法规，该拆除的必须拆除，该恢复土地原状的要责令恢复，确保被侵占的土地资源得到合理利用和有效保护。同时，要妥善处理好与村民的利益关系，对于以“以租代征”等方式非法占用的土地，要依法依规给予村民合理的补偿，并保障其后续的生产生活。

那么该项目是否涉嫌“以租代征”？建设手续是否齐全？已建成多年的项目为何长期闲置？是否存在和山东临沂莒南县农业实训基地同样的问题，媒体将持续关注。