购司法拍卖厂房遇房地分离困境 夏津一集体土地合同被判无效

通过司法拍卖以118.62万竞买厂房后，发现一份倒签日期，租期20年的土地租赁协议，人为制造“房地分离”让竞买人遭遇房钱两空的噩梦。近期，山东省夏津县人民法院（简称“夏津法院”）对一起确认集体土地租赁合同无效纠纷案作出一审判决，以违反土地管理强制性规定为由，认定涉案《土地租赁协议书》无效。但新房主花费近120万元的购买的厂房却无法使用。

采访中，多名法律界人士表示，该案为参与司法拍卖的市场主体提出了风险警告:即使通过人民法院司法拍卖取得的财产，也会存在瑕疵，也会花了钱却得不到东西。

厂房遭遇恶意串通致“房地分离”

该案件源于一起金融借款合同纠纷的强制执行程序。资料显示，此前，山东夏津农村商业银行股份有限公司与夏津新起点纺织有限公司（简称“新起点纺织公司”）等因金融借款产生纠纷，案件进入执行阶段后，夏津法院依法对后者名下厂房启动司法拍卖。

2025年3月25日，夏津法院作出执行裁定书，裁定拍卖新起点纺织公司名下6720平方米厂房。同年4月30日，涉案厂房在相关网站首次公开拍卖，因无人竞价流拍。法院随即启动二次拍卖程序，于7月6日至7日重新开拍。

经过公开竞价，自然人夏行波最终以118.62万元的价格竞得涉案坐落于约17亩集体土地之上的钢结构厂房（含钢结构生产车间、钢结构库房）。7月7日，法院出具拍卖成交确认书；7月11日，法院再次作出执行裁定，明确涉案钢结构生产车间、库房所有权自裁定送达买受人夏行波时起转移。至此，夏行波依法取得涉案厂房的完整所有权。

“但当我准备接收并使用厂房时，发现厂房坐落的土地已被其他人承租了。”。夏行波介绍，其通过公开司法拍卖竞得新起点纺织公司厂房所有权，根本目的在于实际使用、盘活闲置资产，创造社会价值。但夏津县双庙镇六屯村民委员会（简称“六屯村委会”）与其他主体恶意串通，在得知上述房屋被司法拍卖情况下，让他人于2025年5月22日设立夏津贸通纺织设备有限公司（简称“贸通公司”），然后倒签2025年5月21日的时间，未经法定程序，私自签订土地租赁协议，人为制造“房地分离”僵局，导致纠纷。

据裁定书描述，六屯村委会与贸通公司在明知涉案厂房已被法院查封并公开拍卖的情况下，签订《土地租赁协议书》，将厂房所占集体土地另行出租。夏行波称，此举意在阻碍其他竞拍人参与司法拍卖，从而达到无偿获得厂房的目的，在发现夏行波竞拍成功后，阻挠法院执行交付，严重侵害其合法财产权益。

对此，夏行波将六屯村委会、贸通公司一并诉至法院，请求法院确认二者签订的《土地租赁协议书》无效，确认其对涉案约17亩集体土地享有优先承租权。

投资的近120万元要“打水漂”？

夏津法院审理查明，2025年5月21日，六屯村委会与贸通公司签订《土地租赁协议书》，约定将本村17亩集体土地出租给贸通公司，租赁期限20年，即自2025年5月21日至2045年5月20日，年租金2.04万元，每两年支付一次。而来自工商登记信息显示，贸通公司成立于2025年5月22日，即合同签订次日。

六屯村委会辩称，涉案土地租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，不存在恶意串通情形，合法有效。贸通公司提出，涉案租赁合同不存在民法典规定的无效情形，拍卖公告已明确提示拍卖标的仅含建筑物、不含土地使用权，土地事宜需自行协商，夏行波自愿参与竞拍，应自行承担相应风险。

贸通公司辩称，优先承租权属于房屋承租人专属权利，夏行波无权以厂房所有权人身份主张土地优先承租权。法院认为，夏行波通过司法拍卖取得厂房所有权，厂房作为土地附着物，与土地使用权密不可分，土地租赁合同效力直接影响其房屋所有权的正常行使。

夏津法院作出一审判决，确认六屯村委会与贸通公司于2025年5月21日签订的《土地租赁协议书》无效。但夏行波认为，一审虽然判决宣告合同无效，但该判决未能为打破僵局提供任何法律方案，截至目前，其仍无法使用厂房，近120万元投资形同虚设，六屯村委会与贸通公司违法侵占的状态得以事实延续，没有达到案结事了的目的。

村集体利益损失，存经济发展受阻

依据《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。2025年5月1日起施行的《中华人民共和国农村集体经济组织法》第二十六、二十八条规定，村集体土地出租的，应当经成员会议或者成员代表会议表决通过。

但是六屯村委会的这次出租没有走任何程序，直接由村支书杨某牵头签订合同，租金也打入了杨某个人账户。

从集体财产保护的角度来看，村集体财产属于全体村民共同所有，六屯村委会以及村支书杨某作为村集体财产的管理者，负有妥善管理、合理处分集体财产，保障集体财产保值增值的法定职责，其每一项处置集体财产的行为，都应经得起全体村民的监督，都应围绕“维护村民共同利益”这一核心目标。对集体土地的出租应该采用合法程序、公开竞标方式进行，才能实现土地租赁价值的最大化，这种暗箱操作不但会损害村集体利益还容易滋生腐败。

结合目前判决，判决前夏行波作为厂房所有人不能入住开展生产经营，判决后租赁合同无效，导致这期间村集体既无经营所得也无租金收入，损失巨大，而且村营商信誉受到极大贬损。

若赋予夏行波参与租赁权利，要求村委会通过公开竞价的方式出租土地，夏行波作为厂房所有权人，为了实现厂房的使用价值，必然会积极参与竞价，这将有效推动土地租赁价格回归市场合理水平，保障村集体财产的保值增值，让集体收益真正惠及全体村民，避免集体财产因程序违规而流失，切实维护村民的共同利益。

“房随地走、地随房走”

六屯村委会与贸通公司签订的《土地租赁协议书》已被法院判决无效，那么，已被拍卖的厂房该如何处理？多名法律界人士在接受记者采访时表示，此民事合同纠纷案折射出集体土地管理、司法拍卖风险防范等诸多现实问题，具有较强的典型意义和警示价值。

北京一知名律师对此解释，《土地租赁协议书》被法院确认无效后，合同自订立时起即无法律效力，双方应依法律规定承担财产返还、折价补偿、赔偿损失等法律后果，核心立法目的为恢复合同订立前的权利义务状态。该律师表示，夏行波竞买厂房意在投入生产经营，是盘活闲置资产、创造社会价值的积极行为。而针对目前处境，应赋予其土地优先承租权，从根本上化解“房地冲突”，使其投资尽快转化为生产力，符合国家关于“案结事了”“切实解决执行难”、“保护民营企业合法权益”、“优化营商环境”的精神。

“结合‘房随地走、地随房走’即房地一体原则，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权具有不可分割性，除法律另有明确规定的情形外，二者的权利主体应保持一致。”该律师进一步解释称。

近年来，各地村集体为盘活资产、增加收入，大量对外出租集体建设用地用于生产经营，但不少村委会及承租企业存在法律认知误区，认为只要双方自愿签约、支付租金，合同即有效。上述律师界人士认为，集体经营性建设用地出租有严格法定程序，缺失规划、产业、环保条款及备案手续，即便双方合意，合同也会被认定无效，相关方可能面临投入损失、经营中断等风险。

同时，法律界人士对此提醒，当前不少不动产拍卖存在“房地分离”情形，拍卖公告通常会明确标的范围，竞拍人需提前全面核实土地性质、权属、租赁负担等关键信息，充分评估后续使用风险，避免盲目竞拍引发纠纷。同时法院对于恶意制造房地分离，阻碍执行的行为应该依法予以处罚，避免司法拍卖成交确认书沦为一纸空文。