大兴发展2025年净利跌幅达96% 经营性现金流连续三年为负
近日，北京大兴发展国有资本投资运营集团有限公司（下称“大兴发展”或“公司”）发布2025年年报及2026年一季度财报。
数据显示，2023-2025年，大兴发展经营性现金流量净额分别为-6.70亿元、-27.74亿元、-11.77亿元，公司经营性现金流量净额已连续三年为负。此外，大兴发展2025年净利润跌幅达96.02%，财务数据的不利变化引发外界对其经营情况的关注。
大兴发展成立于2015年12月，是大兴区最主要的城建及国有资本投资运营平台，承担区域内土地一级开发、房地产开发及销售、园区管理、担保服务等职能。截至2025年末，公司注册资本和实缴资本均为231.04亿元，控股股东和实际控制人均为大兴区国资委。2025年6月，中诚信国际和中证鹏元评定的公司主体信用等级均为AAA。
年报及债券报告数据显示，大兴发展2025年营业收入为178.28亿元，同比增长9.75%；利润总额2.62亿元，净利润2148.56万元，同比下降96.02%；资产负债率64.73%；流动比率191.25%；有息债务合计454.52亿元，同比增长5.25%，短期有息债务为136.62亿元。
2025年大兴发展净利润大幅下滑有多重原因。
第一，2025年公司所有业务的毛利率均下滑，综合毛利率由2024年的11.20%降至当期的8.74%，公司利润空间本就有限。从成本角度来分析，公司2025年营业总成本增加19.31亿元，其中营业成本增加18.45亿元，管理费用增加3731.47万元，财务费用增加3301.29万元，期间费用高企进一步压缩利润空间。
第二，2025年公司其他收益和投资收益均下滑，当期分别减少1.48亿元、3.46亿元；在公司盈利依赖非经常性损益的模式下，净利润随之下滑。
偿债压力方面，2025年末公司短期债务为136.62亿元，同期非受限货币资金为106.56亿元，短期偿债资金缺口为30.06亿元。目前，大兴发展有一期在上交所注册的20亿小公募已注册生效，募集资金拟用于偿还到期公司债券本金。
值得注意的是，大兴发展多家子公司均面临财务危机。具体而言，大兴发展一级子公司北京兴创投资集团有限公司2025年亏损3.89亿元，归母净利润由盈转亏；一级子公司北京大兴投资集团有限公司2025年营收利润双双下滑；二级子公司北京海特智谷科技发展有限公司持续亏损，2025年末资不抵债。
北京大兴区瀛海镇，作为大兴发展首个开发项目，亦生悦曾以“高品质共有产权房” 为卖点，吸引数百户家庭斥资约 300 万元置业。然而，从施工期至今，项目频繁曝出外墙渗水脱落、装修减配、绿化缩水、合同埋坑等问题，业主实测与沙盘宣传、样板间展示差距悬殊，一场 “卖家秀” 与 “买家秀” 的激烈反差，让刚需家庭陷入维权困境。
在购房阶段，精美沙盘和完善的规划图是吸引业主的重要因素。开发商曾承诺在小区南门（B区大门）旁建设包括儿童乐园、健身房、便利店及超市等在内的完善商业配建设施。然而，在临近交房时，业主们却惊讶地发现，这些提升生活便利度的配套不仅不见踪影，原定规划为咖啡馆的公共配套设施，竟在未经业主同意且无任何事先告知的情况下，被擅自改建成了对外公共厕所。
除了宏观配套的缩水，小区内部的用料也遭到了业主的诟病。不少业主投诉，在与开发商沟通小区内部道路铺装材质时，工程人员竟以“与沙盘展示一致”为由，辩称使用廉价沥青符合标准。然而，在业主看来，这完全是“双重标准”的诡辩——如果沙盘能作为铺设沥青的依据，那沙盘中展示的大量绿化、高品质铺装又为何没有兑现？
在房屋硬件方面，业主们同样发现了诸多“降配”操作。有业主指出，交房时实际安装的入户智能门锁不仅做工粗糙，型号也与样板间展示的高端款式不符。面对质问，开发商仅甩出一份供应商的停产说明，未能给出令业主满意的解决方案。
更令人担忧的是房屋本身的质量。在未交房前的几次降雨后，该项目部分楼栋的外墙真石漆就出现了分格缝翘边、起皮甚至脱落的现象。尽管开发商解释为基层施工不规范并承诺整改，但这“未住先坏”的状况无疑加剧了业主们对整体建筑质量的焦虑。
小区绿化更令人堪忧，交付时，绿化稀疏、很多绿植都死了也没人管，跟旁边同价位的共产房相比，绿化程度简直是天壤之别。而涉及到需要整改的地方，但凡需要再额外花钱的，进度极慢，比如说补种绿植、地上地下充电桩的建设、B户型更换窗户开的方向等问题。问开发商施工进度，全是模糊答复，给不到具体完工时间，之前还给完工时间，只是从来没有按时完工过，现在彻底不装了，已经懒得给业主承诺完工时间了。
作为小区交付后的“管家”，物业服务本应是提升居住幸福感的关键。然而，接管亦生悦的中海物业却因其管理方式多次引发业主不满。业主反映，物业不仅迟迟不愿建立正式的业主沟通群，小区内的保洁频次和力度也远低于收费标准。
更为严重的是，开发商售楼时极力宣传的“人车分流”安全社区，在实际操作中却形同虚设。非机动车与机动车出入口混用，导致电动自行车甚至能随意进出小区并停放在楼道和地下车库内，带来了极大的安全隐患。有业主发现，同样是中海物业管理的其他项目，却能做到严格区分人行与非机动车出入口，这种赤裸裸的“双标”服务让业主们感到愤慨。
