住了十多年的房子遭查封才知被多次倒手 无锡房主告平安银行

十多年前购入并一直居住的房子被法院查封，还要走司法拍卖，偿还陌生人欠银行的债。全款买下这套房屋的江苏无锡市民朱女士、王先生这才知道，该房产在他们不知情的情况下，被多次倒手，有人还拿它当抵押物从平安银行股份有限公司无锡分行贷了款，又因为欠贷，被平安银行申请查封拍卖。

朱女士和王先生认为，银行方面并未实地勘验房屋权属，抵押权取得并不合规，要求不再把涉案房屋作为执行标的。信号新闻了解到，近期公开的相关法律文书显示，平安银行股份有限公司无锡分行已主动向法院申请，解除对上述房屋的查封措施。

全款买的安置房 长期居住未过户

裁判文书内容显示，2011年5月29日，朱女士、王先生与原房主签订《售房协议》，购入江苏省无锡市案涉拆迁安置房，双方约定房屋交易总价30万元。协议达成后，二人足额支付全部购房款项，完成交易履约。2011年9月，原房主完成房屋交付，朱女士、王先生收房后自行装修，随后长期在该房屋内居住生活。

文书显示，案涉房屋属于拆迁安置房，受当年地方房产交易政策限制，该类房屋交易后短期内无法办理产权备案及过户登记手续。因此，尽管朱女士、王先生早已全款购房、实际占有居住房屋，但房屋产权始终未能变更登记至二人名下。

房子瞒着“主人”多次转手 买家都是没看房的陌生人

2025年，因被执行人徐某某存在债务逾期问题，平安银行股份有限公司无锡分行依法向江苏省无锡市梁溪区人民法院申请强制执行，法院依法查封了登记在徐某某名下的案涉房屋，拟通过司法拍卖处置房产，用于清偿债务。而这个突然被查封、即将要拍卖的房子，正是朱女士、王先生住了10多年的这套安置房。住了10多年的房子，怎么就成了别人的？

裁判文书中写道，2019年，某房产中介公司实际控制人魏某某用代原房主向民间借贷还款的方式收购了这套早已完成交易交付的房屋。在收购过程中，其所在的中介机构并未上门实地核查房屋居住现状，完全未发现房屋已被他人长期占用的事实。同时，原房主已明确告知该房屋早已完成出售交易，该中介负责人在明知房屋存在明确权属争议、交易存在重大瑕疵的情况下，仍将房屋过户至自己名下。

此后，魏某某又将案涉房屋转手过户给徐某某，并办理房产抵押手续套取资金。产权最终持有人徐某某从未实地查看过案涉房屋，与朱女士、王先生无任何交集。

住户维权提异议 直指银行抵押核查存在疏漏

朱女士、王先生认为，查封申请人，也就是涉案房屋的抵押权人平安银行股份有限公司无锡分行作为专业金融机构，在办理房产抵押、审核贷款业务时，负有法定审慎核查义务。按照金融监管要求，银行办理房屋抵押核保，必须上门核实房屋真实占有、使用、居住情况。本案中，该行未开展任何实地核保工作，未能发现房屋长期由他人合法占有使用的事实，未排查出房屋权属存在重大争议，并非善意取得案涉房屋抵押权，其抵押权利不应对抗在先成立的房屋交易权益。二人因此向江苏省无锡市梁溪区人民法院提起诉讼，请求裁定不继续执行案涉房屋，并由平安银行股份有限公司无锡分行承担诉讼费用。

银行主动解封房产 案件审理基础灭失被驳回

2025年9月25日，平安银行股份有限公司无锡分行主动向法院提交申请，请求解除对案涉房屋的查封措施。2025年9月26日的不动产登记查询记录显示，案涉房屋已无任何司法查封、强制执行措施。法院审理认为，案外人执行异议之诉的审理核心，是审查法院强制执行措施的合法性，该类诉讼的成立和审理，必须以有效的执行强制措施存在为基础。本案中，案涉房屋查封措施已被解除，强制执行的基础完全灭失，案件已无司法审查的必要条件。江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》，依法裁定驳回朱女士、王先生的起诉。

6月10日，信号新闻就此事联系了平安银行股份有限公司无锡分行贷款部，其工作人员介绍，目前银行房屋抵押贷款主要分为经营贷与消费贷两大类型，按照现行规定，办理抵押业务必须派员工上门实地查验房屋并拍照存档，这是不可跳过的标准流程。对于2019年办理的涉案抵押业务，工作人员称，银行客户经理岗位人员变动较为频繁，该笔业务距今时间较久，原经办人大概率已离职，当年具体办理细节难以核查。其表示会将相关情况上报至银行内部、法务及对应业务部门进一步核实，截至6月12日晚间，平安银行股份有限公司无锡分行并未针对本次抵押流程合规性、纠纷处理等问题作出回应。

多重监管细则明确 抵押物实地核查属法定硬性要求

据了解，2004年8月，原银监会印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号），明确商业银行发放房地产贷款前，须对抵押物开展实地调查，核实权属、现状与变现能力，并留存影像记录，从风控层面确立现场核查原则。

2006年1月13日，建设部、央行、原银监会联合发布《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号），其中第十四条规定：“房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。”

2010年2月原银监会发布的《个人贷款管理暂行办法》（2010年第2号）第十五条进一步强调，贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

行业警示：安置房交易存隐患，金融风控不可流于形式

信号新闻律师专家库成员、北京市隆安(青岛)律师事务所史士辉律师评析，朱女士、王先生购房事实真实有效，但受限于当年安置房政策无法过户，且长期未通过公证、留存催告记录等方式固化自身权利，存在一定交易风险疏漏。原房主明知房屋已售出交付，仍配合房屋二次流转，属于恶意违约行为。涉案中介负责人更是明知房屋存在权属争议、有人长期居住，在未实地核验房源的情况下违规收购、转手过户，交易流程严重不合规，是造成房屋权利混乱的推手。

银行作为专业金融机构，实地核查抵押物是法定强制性风控义务。涉案2019年抵押业务未落实上门勘查、未核实房屋实际居住状态，直接忽略房屋存在真实权利人的重大瑕疵，属于典型的履职不到位、风控流于形式。本次裁定仅为程序性驳回，并非否定住户的实体权利。当事人仍可另行起诉，向原房主、违规中介追责维权。同时，本案也为市场敲响警钟，购房者需妥善留存全套交易、入住凭证，及时跟进过户；金融机构必须严格落实抵押实地核查制度，杜绝形式化审批，守住信贷风控底线。