隆基泰和被曝商票逾期 大手笔拿地疯狂扩张资金紧张

近年来，疯狂扩张后的隆基泰和销售增速放缓，业绩增长乏力，尤其大手笔拿地后资金链紧绷，近日被曝子公司出现商票逾期。

商票逾期

近日，商票兑付平台信息显示，隆基泰和置业有限公司（以下简称“隆基泰和”）旗下多家子公司商票出现逾期。

其中，邯郸市梦湖房地产开发有限公司商票逾期18天；邯郸市龙瑞房地产开发有限公司商票逾期17天，除此之外保定景欣房地产开发有限公司、保定领和房地产开发有限公司以及涿州长隆房地产开发有限公司商票均已逾期超10日。

据调查，上述公司均为隆基泰和的子公司，目前商票逾期金额不详。

对于商票逾期事件，隆基泰和方回应《中国经营报》称：公司目前正在安排兑付，预计近几天就会全部兑付。

长期以来，因商票不被计入有息负债而游离于“三道红线”之外，今年6月央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作。

《小债看市》统计，截至2019年末隆基泰和应付票据3.04亿元。

目前，隆基泰和仅存续一只美元债，存续规模1.65亿美元，票息12.5%，将于明年1月19日到期。

存续美元债详情

值得注意的是，今年初隆基泰和就屡次传出资金链紧张传闻，在市场中引起广泛关注。

财务杠杆高企

据官网介绍，隆基泰和成立于1995年，已发展为以文化商业旅游、地产开发、产业发展、金融服务以及智慧能源等九大产业为支撑，涵盖多元业态的中心城市运营商。

除此之外，隆基泰和集团旗下还有通达动力（002576.SZ）和隆基泰和智慧能源（01281.HK）两家上市公司。

隆基泰和官网

从股权结构看，隆基泰和的控股股东为隆基泰和管理咨询集团有限公司，持股比例为93.75%，公司实际控制人为魏少军。

在环京房企中，隆基泰和、华夏幸福和荣盛发展并称“河北三杰”。

2017-2020年，隆基泰和权益销售额分别为235.1亿元、424.4亿元、420.4亿元和501.2亿元，可以看出其销售增速明显放缓。

今年前9个月，据中指数据隆基泰和的销售额为370亿元。

据克而瑞数据，今年上半年隆基泰和以156.7亿操盘金额位居房企第84位；以147.2万平方米操盘面积位列第61名，属于百强中小房企。

克而瑞数据

截至2018年末，隆基泰和有证土储面积6282亩，已锁定土储逾2万亩，大部分位于环京雄区域，占据总销售额的半壁江山。

截至2019年末，隆基泰和土储总货值1623.3亿元。

由于隆基泰和非上市公司，其财务数据只披露至2019年末。

2015-2017年间，隆基泰和营收和业绩高速增长，利润复合增长率超60%，但2018年增速明显下滑，2019年甚至出现下滑。

2019年，隆基泰和实现营收163亿元，同比微增2.79%；实现归母净利润17.82亿元，同比下滑11.55%。

净利润变动情况

截至2019年末，隆基泰和总资产为735.15亿元，总负债579.78亿元，净资产155.37亿元，资产负债率78.87%。

值得注意的是，近年来隆基泰和财务杠杆水平高企，曾一度高达90%以上，近年来资产负债率虽缓慢下移，但仍高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，隆基泰和主要以流动负债为主，占总债务的75%。

截至2019年末，隆基泰和流动负债有434.19亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计49.11亿元。

相较于短债压力，隆基泰和流动性较为紧张，其账上货币资金为47.06亿元，不足以覆盖短债，需从经营性现金流和外部融资中补充流动性。

在备用资金方面，截至2019年6月末隆基泰和银行授信总额有273.91亿元，未使用授信额度还有175.08亿元，彼时财务弹性较好。

银行授信情况

除此之外，隆基泰和还有145.59亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计63.12亿元。

整体来看，隆基泰和刚性债务有115.28亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为20%。

从融资渠道看，除了发债和银行借款，隆基泰和还依赖于股权质押融资，另外还通过租赁、应收账款以及信托等非标方式融资。

从2020年至今，隆基泰和置业共进行9起股权质押，质权人包括万向信托、中融国际信托等，累计出质股权数额超26亿元。

股权质押情况

资金压力之下，隆基泰和开始陆续出售旗下项目，以缓解流动性压力。

2020年下半年，隆基泰和转让旗下某项目予湖北金控股权，今年5月又转让成都成华区优质项目；8月将紫樾风华项目出售给融创。

总得来看，近年来隆基泰和销售增速放缓，业绩增长乏力；财务杠杆高企，资金链较为紧张；融资渠道有限，从去年起已经开始卖子求生。

“河北保定一哥”

隆基泰和创始人魏少军为人低调，当地人乐于将他与长城汽车董事长魏建军，并称“保定双雄”。

包工头出身的魏少军，从承包车屯乡政府第一栋办公楼开始，便开启了在房地产行业的崛起之路。

1995年，魏少军成立隆基泰和，凭借着此前积累的行业经验，乘着我国房地产行业崛起的东风而实现了逆袭。

隆基泰和董事长魏少军

1999年，隆基泰和以产业地产模式进驻高碑店白沟，短短几年内这种新型城镇化建设模式让魏少军迅速崛起。

2002年，隆基泰和开发了第一个住宅小区——泰和花园，此后在房地产领域的布局一发不可收拾。

2017年，雄安新区建设的消息公布后，隆基泰和迎来高光时刻。

但很快，政策明确禁止雄安进行地产开发，再加上环京限购调控影响，隆基泰和环京项目遭受重创，多个重仓地均价腰斩。

祸不单行，伴随河北省原政法委书记，一度有“河北政法王”之称的张越落马，魏少军还卷进了行贿案。

此后，在环京限购政策和行贿风波的双重影响后，隆基泰和开始走出京津冀大本营，布局全国。

2018年以来，隆基泰和踏上扩张之路，一边在京津冀大手笔拿地，一边展开了全国化布局，陆续进入了天津、成都、西安、郑州等城市，高溢价拿地消息屡被报道。

然而，疯狂拿地后，隆基泰和不仅面临异地扩张带来的“水土不服”，还出现延迟交房、质量问题及虚假宣传等问题。

2020年，隆基泰和在成都主城区豪掷31亿元连拿三地，但随后两个项目开盘遇冷，另一个项目最终被转让。

同时，隆基泰和的邢台万和郡、高碑店米兰花园、铂悦澜山等楼盘，连续被爆出没有预售证而违规买楼，受到了业主投诉和部门处罚。

如今，房地产行业迎“至暗时刻”，“河北三杰”中的华夏幸福已爆发债务危机，荣盛发展业绩也连续下滑，而规模最小的隆基泰和能否在行业洗牌中屹立不倒？