一边出售北上资产一边12亿接盘旧改 大悦城地产腾挪为哪般
大悦城地产今年上半年实现营业收入38.12亿元，同比下降58.3%；实现公司拥有人应占核心净利润6.23亿元，同比下降32.2%。
大悦城地产有限公司(下称大悦城地产，00207.HK)日前公告称，以11.96亿元的底价获得了上海耀耀禄建设发展有限公司（下称上海耀耀禄）100%股权及合计400万元的股东贷款，总成交价为12亿元。
而就在几天之前的8月31日，大悦城地产拟挂牌42.56亿元公开转让北京昆庭资产管理有限公司（下称北京昆庭）100%股权及相关债权，而北京昆庭持有的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目。
再往前推，7月28日，大悦城地产表示拟在上海联合产权交易所以41.42亿元挂牌转让旗下上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利置业）100%股权，后者持有上海市银城中路600弄的豪宅项目——中粮海景壹号5号、6号和7号楼。据悉，中粮海景壹号位于黄浦江畔陆家嘴商圈，地理位置优越，是一线江景房，与位于其西北方的上海知名顶级豪宅“汤臣一品”仅一路之隔。
虽然有买有卖，但以交易价衡量，大悦城地产目前处于出售资产状态。这背后，或与该公司的业绩情况有关。
大悦城地产2023年中期业绩公告显示，今年上半年，该公司实现营业收入38.12亿元，同比下降58.3%；实现公司拥有人应占溢利9.60亿元；实现公司拥有人应占核心净利润6.23亿元，同比下降32.2%。
对于今年上半年的收入下降，大悦城地产表示主要受本期销售型物业结算周期变动影响，物业开发收入同比下降。大悦城地产今年上半年实现合约销售额105.35亿元，同比下降35.4%。实现合约销售面积39.44万平方米，同比下降2.1%。平均销售单价为26711元/平方米，同比下降33.9%。
12亿接盘116街坊旧改项目
先来看大悦城地产买入的资产情况。据悉，上海耀耀禄成立于2020年7月，注册资本为12.8亿元，控股股东为上海中虹（集团）有限公司，是上海北外滩集团旗下一级子公司。2022年12月，上海耀耀禄以约43.91亿元的价格获得上海市虹口区北外滩街道hk367-01地块的开发建设权，彼时对应成交楼面价约9.44万元/平方米，需在2026年4月18日前竣工。而该地块也被称为“116街坊”，该司名称中的“耀耀禄”即为116的谐音。
此地块总面积约2.38万平方米，规划建筑面积约4.65万平方米，土地使用权为70年，用途为开发住宅物业，其中大部分将为低层住宅物业，其余为高层住宅物业，是上海市虹口区最后一块“出让毛地”。
该区块交通位置优越，周边还拥有完善的教育和医疗设施。值得一提的是，基础信息显示，该地块容积率仅1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅地块。
《投资时报》研究员注意到，尽管上述地块区位如此优越，但拿地仅2个月后，上海耀耀禄母公司即寻求出售。今年2月，上海北外滩集团通过子公司上海中虹挂牌上海耀耀禄100%股权及400万股东借款。彼时挂牌文件显示，该地块的资产估值是50.83亿元。
据悉，该地块是旧改项目，启动于2003年，但直到2020年才正式全部完成。原因在于，该地块内含建造于1920年—1940年间的里弄住宅，涉及历史建筑保护更新面积约2.8万平方米，占总规划建面的60.21%，虽然地块在配建保障房和自持住宅比例上并无要求，但能供开发商自由施展的面积不到40%。此外，该地块除东北角可建设高层住宅外，其他区域均要求保持原有巷弄格局和空间尺度，且在历史文化风貌保护区和优秀历史建筑保护范围内进行建设项目，不得减少原有绿地面积。
从上海耀耀禄自身来看，截至2022年末，该公司资产总计91.86亿元，负债合计80.26亿元，所得者权益为11.60亿元。到了今年中期，上海耀耀禄的企业资产下降至50.82亿元，负债也降至39.22亿元，负债主要来自于银团贷款，贷款额度为54.52亿元，已发放37.43亿元。
表面上看，大悦城地产以12亿元获得了超50亿元的资产，但加上39.22亿元的债务，收购成本便增至51.22亿元。如若考虑到开发难度带来的影响，将会进一步推高该项目的成本，也会对该公司的盈利造成不利影响。
大悦城地产方面表示，公司计划在该地块上开发联排别墅及高层公寓，鉴于市场供求情况及该地块的位置、周边基础设施及规划用途，预期于开发完成后将实现投资增值，从而为集团带来现金流以及稳定可观的收益及溢利。
一个月内相继出售北上资产
收购资产只是大悦城地产近期动作的一个侧面，事实上，该公司最近还出售了两笔资产。
8月31日，大悦城地产表示，拟通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭100%股权及相关债权。本次交易挂牌底价为42.56亿元，其中，股权挂牌底价为34.49亿元，债权挂牌底价为8.07亿元。
北京昆庭成立于2013年11月，主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目。该项目位于北二环外，紧邻地坛公园，距地铁2号线安定门站不足300米，于2018年7月竣工投入使用，产权年限至2060年9月，总建筑面积8.15万平方米，拥有三幢商务写字楼及377个车位。
尽管地理位置极佳，但北京昆庭的经营情况却不容乐观。
据北京产权交易所信息显示，2022年及今年上半年，北京昆庭分别实现营业收入1.54亿元和0.78万元，分别实现净利润0.10亿元和0.11亿元，截至今年6月末，该公司资产总计20.66亿元，负债合计9.81亿元，所有者权益10.85亿元。最近三年及一期，北京中粮置地广场分别录得租金收入1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元和7580万元。
对于此次出售资产，大悦城地产表示，此次出售将盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金优化公司财务成本及用作营运资金。
《投资时报》研究员注意到，7月，大悦城地产还出售了一项位于上海的资产。7月28日，大悦城地产表示，拟在上海联合产权交易所以41.42亿元的价格挂牌转让旗下上海鹏利置业100%股权。8月22日，上海鹏利置业100%股权在上海联合产权交易所挂出。
据悉，上海鹏利置业成立于1998年5月，注册资本为7000万美元。截止今年5月末，上海鹏利置业实现营业收入0.76亿元，净利润为2.51亿元，资产总计7.80亿元，负债总计0.45亿元，所有者权益为7.35亿元。
值得注意的是，上海鹏利置业持有上海市银城中路600弄中粮海景壹号5号、6号和7号楼的房地产权证，使用期限为1999年4月21日至2069年4月22日。
中粮海景壹号由大悦城建成于2012年，当时共开发了6栋楼，其中三栋对外出售，保留三栋用于自持，用作公寓对外出租，本次出售的就是这三栋用于出租的公寓。据了解，这三栋公寓楼共有185套房，单套均为两三百平米的大户型，建筑面积4.9万平方米。相关文件显示，目前这三栋楼的租期均为一年以内短租，已租赁面积为4.50万平方米，合计月租金为1142万元，折合单价为8.5元/天·平方米（含税）。
《投资时报》研究员查阅上海地图发现，上述中粮海景壹号5号、6号和7号位于黄浦江畔陆家嘴商圈，地理位置优越，是一线江景房，与位于其西北方的上海知名顶级豪宅“汤臣一品”仅一路之隔，步行仅需2分钟，该项目东南方又紧邻跨黄浦江的人民路隧道，开车仅需6分钟，同时该项目均陆家嘴地铁站步行仅需300米。
二手房交易网站显示，目前中粮海景壹号的二手房售价为24.8万元/平方米，租房月租金2万/月起。不过以此次41.42亿元的挂牌价计算，5号、6号和7号楼的均价仅为8万余元/平方米，是二手房售价的三分之一左右。
上海中粮海景壹号区位图
资料来源：百度地图
上半年营收利润双降
虽然有买有卖，但以交易价衡量，大悦城地产目前处于出售资产状态。在这背后，或与该公司的业绩情况有关。
大悦城地产2023年中期业绩公告显示，今年上半年，该公司实现营业收入38.12亿元，同比下降58.3%；实现公司拥有人应占溢利9.60亿元；实现公司拥有人应占核心净利润6.23亿元，同比下降32.2%。
对于今年上半年的收入下降，大悦城地产表示主要受本期销售型物业结算周期变动影响，物业开发收入同比下降。从收入构成看，大悦城地产的收入来源于物业投资及开发和酒店经营两大部分，其中物业投资及开发可进一步细化为投资物业租金及相关服务收入、销售待售物业、管理输出项目和其他服务收入四部分。
今年上半年，大悦城地产物业投资及开发业务实现收入32.76亿元，同比下降62.99%。其中，投资物业租金及相关服务实现收入21.50亿元，同比增长32.21%，其中购物中心和写字楼收入占比分别为83%和13%。
具体来看，大悦城地产购物中心业务实现销售额164亿元，租金收入14.84亿元，同比增长53.5%。购物中心平均出租率为92%，同比下降1个百分点。公司写字楼业务则实现租金收入2.73亿元，同比增长16.2%。
大悦城地产今年上半年销售待售物业实现收入10.05亿元，同比下降85.80%，交付物业结算面积7.74万平方米，同比下降78.9%，均价为12979元/平方米，同比下降32.6%，结算毛利率为16%，受本期结算项目产品及业态变化影响，毛利率同比下降23个百分点。上半年，公司实现合约销售额105.35亿元，同比下降35.4%。实现合约销售面积39.44万平方米，同比下降2.1%。平均销售单价为26711元/平方米，同比下降33.9%。
《投资时报》研究员注意到，2022年上半年时，销售待售物业还是大悦城地产的第一大收入来源，到了今年，投资物业租金及相关服务成了该公司的第一大收入来源，销售待售物业收入的急剧下降是大悦城地产今年上半年收入下降的主要因素。此外，管理输出项目和其他服务分别实现收入0.83亿元和0.38亿元，分别同比下降1.58%和39.30%。
至于酒店经营，大悦城地产表示，上半年全国旅游市场全线复苏、商旅出行需求得到集中释放，公司旗下各酒店抓住市场机会，着力提升市场占有率及平均房价，这部分业务今年上半年实现收入5.36亿元，同比增长89.57%，酒店平均入住率为74%，同比增长27个百分点。
值得一提的是，大悦城地产目前有大量的应付账款，截至今年6月末，该公司应付账款合计53.69亿元，其中贸易应付款项0.39亿元，工程累计开支53.31亿元，主要包括待售在建物业的建筑成本及其他项目相关开支。
大悦城地产今年上半年主要收入构成
数据来源：公司2023年中期业绩
