星盛商业盈利背后：区域集中性风险难解 已跌破发行价

星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商业”）发布正面盈利预告，该集团预计2020年度公司拥有人应占净利润录得增长，较2019年度同期增长不低于40%。

根据星盛商业公告，其2019年的净利润为8460万元。以此计算，星盛商业预计2020年度的净利润将超过1.18亿元。星盛商业称，利润增长的原因主要公司近几年已开业的项目带来显著的业绩增长。

其次，星盛商业2020年新增在管项目数量及项目管理合约面积显著增加，项目筹备阶段管理服务收入预期增长。星盛商业还表示，其在2020年度有效控制了营运成本。

据贝多财经了解，星盛商业于2021年1月26日在港交所挂牌上市，IPO发行价为3.86港元，预计所得款项净额约为8.81亿港元。其中，新世界发展、深创投等4名基石投资者合计认购8115.5万股，持股8.12%。

上市后不久，星盛商业就已经跌破发行价。截至贝多财经2月22日发稿前，星盛商业的股价暂报3.84港元，仍低于发行价。2月22日盘中，星盛商业一度上涨至3.95港元。

值得一提的是，星盛商业的商业布局较为集中。截至2020年9月30日，其向53个合约项目提供服务，覆盖中国20个城市。其中，在管的45个项目中有27个位于大湾区，对应的合约面积占比为44.4%。

而来自持续经营业务的收入中，大湾区贡献约八成，单单深圳的占比就达到了75.6%。截至2020年前9月（前三季度）末，星盛商业约80.5%的收入、44.3%的物业在管面积均来自大湾区。

本次赴港上市，星盛商业计划将募集资金中的55%将用于其他中小型商用物业运营服务供应商的收购及投资。星盛商业董事会主席黄德林也表示，未来将以上市为契机，把握行业发展趋势，加速全国商业布局和规模扩张。

此前的招股书显示，星盛商业2017年、2018年、2019年的营收分别为2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元。2020年前三季度，星盛商业营收3.06亿元，同比2019年同期的2.87亿元增加6.62%。

2017年、2018年、2019年与2020年前三季度，星盛商业的关联方星河控股分别为星盛商业贡献2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元与2.65亿元，占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%与86.6%。

报告期内，星盛商业向单一最大供应商星河控股及其联系人的采购额分别为3970万元、4510万元、5720万元与4200万元，分别占其服务成本总额的28.5%、28.4%、30.7%与30.7%。

根据公开信息，截至2020年3月末，星河控股实现营业收入115.82亿元，净利润为亏损3.61亿元。截至2020年3月末，星河控股在建可售项目37个，涉及深圳、广州、东莞等12个城市，总建筑面积超2000万平方米。

IPO前，星河控股董事长、法定代表人黄楚龙所在的家族信托持有星盛商业80%股权，为星盛商业的实际控制人；黄楚龙的次子黄德林（星河控股董事副总裁）持有20%。

其中，黄德林为星盛商业的执行董事兼董事会主席。据了解，星盛商业的高管成员还包括星盛商业总裁陶慕明、常务副总经理牛林、副总经理兼财务总监文艺、副总经理凌云、总经理助理李小琴、秘书黄继兴等人。

整体来看，星盛商业的盈利水平逐渐增强。2017年、2018年、2019年，其净利润分别为5042万元、8506万元、9560万元。2020年前三季度，星盛商业的净利润为9014万元，相较于2019年同期的7881万元增加14.38%。

不过，星盛商业的资产负债比也在递增。数据显示，2017年、2018年、2019年，其资产负债率分别为59.6%、52.2%和87.9%，其流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元、1.92亿元。

而同期，星盛商业的现金及现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元、1.34亿元。从这个角度来看，星盛商业的现金无法覆盖流动负债，存在较大的偿债风险。