新力控股高价拿地扩张 权益销售额占比不足五成

《中国科技投资》刘亮

新力控股虽突破千亿销售额大关，然实际权益占比不足50%。

规模跨入千亿房企门槛，新力控股（集团）有限公司（02103.hk，以下简称“新力控股”）的权益销售额却持续低位徘徊，且出现“增收不增利”现象。

3月30日，新力控股披露2020年业绩报告，报告显示2020年新力控股合约销售额达1137.36亿元，其中应占权益合约销售额504.21亿元，销售额权益占比为44.33%，同比下降约5个百分点，连续三年权益销售额占比不足50%。

与此同时，新力控股2020年实现营业收入280.68亿元，同比增长4.02%，而毛利润68.60亿，同比下降14.24%；净利润20.38亿元，同比增长1.20%，利润增速与营收增速不匹配，毛利润还出现大幅下滑。

规模“虚胖”

根据新力控股2020年的业绩公告，其合约销售额达到1137.36亿元，同比增长24.41%，这也标志着新力控股正式迈入“千亿+”房企阵营。

不过公司的应占权益合约销售额引起了记者注意，公告显示，该数值在2020年仅有504.21亿元，占合约销售额的比重为44.33%；虽然权益销售额同比增长了11.77%，但权益销售额占比较2019年却下降了约5个百分点。

*最近三年新力控股销售额及权益销售额占比情况变化

将时间线拉长来看，根据新力控股历年的业绩报告，2018年到2020年，公司权益销售额占比均未超过50%。

同策研究院分析师林丹妮告诉记者，权益销售额占比体现的是房企在合作开发项目中所占的份额，该数据偏低说明和其他企业合作的比例是相对较高的。

记者注意到，在新力控股拿地过程中，其权益占比也是处于偏低的水平。2019年，新力控股共新增项目地块36个，其中权益比100%的地块为9个，权益比不足50%的地块为9个；2020年，新力控股共新增项目地块32个，其中权益比100%的地块为12个，权益比不足50%的地块为7个。

从数据变化情况来看，新力控股在最近两年拿地过程中，所占权益比例略有上升。相对应的，其新增应占权益规划建筑面积占规划建筑面积的比例也由57.73%上升至60.36%。预计将在之后的2-3年内体现在权益销售额的占比变化中。

就权益销售占比较低等问题，新力控股方面回复《中国科技投资》记者称“2020年权益销售额占比下降的确是因为2019年新增土地项目的合作增加”，并强调“公司2020年新增土地项目权益率达到60%，预期今后权益比会逐年提升”。

林丹妮还告诉记者，在“三道红线”的政策压力下，房企对于自身债务情况更加重视，所以部分资金不够充裕的房企，想要保住或扩张规模，可能会更依赖合作开发。

业绩报告显示，截至2020年末，新力控股“现金及银行结余”为175.35亿元，较2019年上涨5.64%；2016年至2019年，该数据为10.33亿元、42.83亿元、100.66亿元、165.99亿，同期现金短债比分别为0.34、0.46、1.09和1.65。

需要注意的是，2018年至2020年，新力控股“合约负债”呈逐年下降趋势，分别为401.96亿元、342.31亿元和255.86亿元。

知名地产分析师严跃进表示，合约负债其实对应的就是一个销售业绩的预收款，合约负债下降可以理解为公司的销售业绩表现是偏弱的，相应的预收款也就减少。

增收不增利

权益销售额占比偏低，一定程度上也影响了新力控股的盈利水平。

业绩报告显示，新力控股2020年实现营业收入280.69亿元，同比增长4.02%；累计毛利润68.60亿，同比下降14.24%；累计净利润20.38亿元，同比增长1.20%。在营业收入有所增长的情况下，公司本年度毛利润及毛利率仍然下滑，且净利润增速也不及营收增速。

对比相近销售规模的其他房企，不论是营业收入还是净利润，新力控股都处于偏低水平。在记者统计的16家千亿左右销售规模的房企中，新力控股营业收入和净利润双双排名倒数第一。

林丹妮表示，这其实和公司权益销售额占比偏低有较大关系，合作开发模式下，虽然销售业绩提升上去了，但属于公司自身的营收其实并没有很多，利润也就相应减少，再加上少数股东的分摊，利润就更少了。

部分房企2020年合约销售额、营业收入及净利润对比情况（单位：亿元）

新力控股对此回复称“2019年毛利率偏高是因为结转收入中收并购项目多……2020年结转收入中公开招拍挂的比例比过往增加，（公司）从江西拓展出去到大湾区和长三角以及中西部核心城市，（拿地过程中）在长三角的竞争尤为激烈”。

事实也的确如此，记者梳理发现新力控股在规模扩张过程中，多次高溢价拿地。

例如2018年，南昌市溢价率最高的三宗地块前两位——新力澜湾和新力榕园均由新力控股斩获，溢价率分别为115.25%和112.75%，特别是新力榕园项目，平均楼面价达到了11038.64元/平方米，而该项目的限价为12500元/平方米。

此外，据记者不完全统计，2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次，除上述两宗高溢价拿地外，其中位于成都市双流区的某地块，由成都新力力创房地产开发有限公司以10050元/平方米的价格竞得，溢价率82.73%，其余地块溢价率则分布在10%至80%之间不等。

从总体数据来看情况同样如此。业绩报告显示，2019年新力控股的平均拿地价格为7051元/平方米，2020年的平均拿地价格则降至4527元/平方米。不难发现，2019年的拿地价格整体偏高，即使对比同期相近销售规模的其他房企，新力控股的拿地价格也是较高的。

部分房企2019年平均土地成本

林丹妮表示，房企前期在一二线及核心三四线城市高溢价拿地，但在城市限价政策下，产品溢价能力未能充分体现，项目盈利空间有限，这同样是房企增收不增利的一个重要原因。