大城小屋高进低出暴雷：用高租金圈钱 借装修名义融资
又一家长租公寓“暴雷”了。国庆前夕，杭州德寓科技因资金链断裂从公寓“风口”黯然坠落，伴随这一声坠落的则是几百名房东、上千位租客痛苦的呻吟。
高进低出的杭州德寓，逃脱不了老板跑路的结局；
自2017年西安好熙家公寓“触雷”以来，长租公寓市场“雷”声不断，从重庆的管家婆、小家联行到鼎家、乐伽，再到最近的杭州德寓，一张张光鲜亮丽的招牌一夜之间崩塌。据不完全统计，目前已经有多达25家大型长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
重庆年初的小家联行暴雷事件，因影响上万名房东和租客而轰动一时；
重庆下一个暴雷的托管公司（长租公寓）会是谁呢？
01.乐咖公寓高进低出暴雷
近期最轰动的长租公寓暴雷无疑是乐咖，近40万人受到影响。
乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8 个城市均有布局，成立了300 多家签约中心，为超过40 多万客户提供服务，管理的房源超过20 万套。今年7 月14 日，乐伽公寓还承诺绝对不会跑路，但到了8 月7 日就发布公告，关闭了所有业务。无力偿还客户欠款。
在乐伽公寓进入市场之前，长租公寓的运行模式是，如果一套房屋月房租为3000 元，公寓方尽量以2500 元到2800 元的价格签下，一年给11 个房租，合同签3-5 年。公寓方挣的是一个月房租或者客厅隔断后N+1的差价。而乐伽公寓进入市场后，直接把这个水给搅浑了。
乐伽公寓，把本来月租3000 的房子，直接给3500 元，一年也按11 个月房租来付，这显然已经是赔本买卖，他们要的就是快速扩张占领市场，烧钱做生意。甚至房屋租不掉的情况下，乐伽公寓还经常以低于市场价1000 元/ 间的价格抛售。这就会让自己进一步血亏。
乐伽公寓傻吗，他不傻，他就是用这种低价诱惑房客一下交一年或半年的钱，这样它就相当于一把收钱，然后慢慢的付给房东，这个过程当中占据了大量的现金流。形成了一个资金池，所以只要他一直高速扩张，他的现金流就会越来越多，直到击鼓传花结束，老板跑路收场。
是不是很像前段时间暴雷不止的P2P？
02.大城小屋也学高进低出？
近期，有很多接房的业主都向小树咨询一家名为“大城小屋”的托管公司，这家之前闻所未闻的公司在今年四处出击，到处收房，而且给出的租金让人瞪目结舌。以海尔路寸滩区域新交付的楼盘绿地新里樱园100平的三房为例，大城小屋居然给出了4200元/月的高价。
一套位于寸滩新里樱园的高层，大城小屋报出一个月3500的租金，并向业主收取900元/平的装修费，信息来自该小区某业主提供；
没过几天，这家公寓似乎觉得3500的诱惑力不够，直接拉高到4200一个月，装修费还降到了780元/平，促销还是缺钱？
多位业主告诉小树，当给对方提出自行装修交给大城小屋运营时，对方以各种理由予以拒绝。
从业主手上租过来4200一套，那对外租出去该多少钱？这个区域的楼盘租金有这么高吗？
根据小树实地了解，北区金渝大道汽博—寸滩沿线的租赁市场，豪宅—品质盘—刚需盘有着严格的价格秩序。以三房为例，涉外豪宅标杆棕榈泉可以租到10000元/月，品质盘如融创御锦和蓝湖时光可以租到4500元/月，刚需盘如融科海阔天空只能租到3000元/月。
汽博周边楼盘三房典型租赁价格，信息来自链家网；
这也意味着大城小屋每收一套房屋，都要每月倒贴1000多元。
海尔路及寸滩区域由于环境较差、缺乏商圈配套，租赁价格长期低迷；
难道大城小屋是做慈善的吗？随着调查的深入，小树发现了更为惊人的秘密……
03.装修费干啥去了？
之前有业主给小树爆料，表示自己与大城小屋签约之后，依照合同付完装修费，随后两个月准时收到了房租，但偶然一次回家一看大吃一惊，房屋内居然没有任何装修迹象。小树随后从多个独立信源得到消息，大城小屋有挪用装修资金的嫌疑，其操盘手法更像是以收取装修费的名义进行融资。
截图自重庆某知名大V知识星球；
小树向某知名长租公寓服务平台求证的答复；
某长租公寓资深人士半年前即给小树爆料；
小树一查，果然在今日头条上找到西安奥林匹克花园业主的维权信息；
打开百度搜索“大城小屋”，各种负面新闻不断。
据多位长租公寓人士爆料，大城小屋今年以来在多个小区以高出市场50%以上的租金向业主收房，向业主收取高额装修费用。这种激进的商业模式严重扰乱了市场，也为刚刚平静的长租公寓再次“ 埋雷”。
04.实探大城小屋
应某位业主的需要，小树与该名业主一同前往大城小屋重庆公司了解实际情况。
大城小屋这家公司位于解放碑CBD的广发银行大厦；本轮P2P暴雷潮，人们惊讶的发现风光无限的上海陆家嘴CBD早已沦为皮包公司汇集地；
根据工作人员介绍，重庆大城小屋是由陕西恒城永昶集团控股运营，根据企查查显示，该公司今年3月份刚成立；
根据对方介绍，恒城永昶旗下包含大城小屋公寓、大成浩德装饰、悦维联动民宿、千手烩餐饮等产品线，将装修、公寓、民宿等业务结合运营；经企查查搜索，这些公司都是在2018-2019年间成立；
据业务员介绍，签合同的业主还可以赠送1-3个名额的海外旅游，价值几千元，看来为了拿到客户可谓是“ 诚意满满”啊；
当业主提出为何返还租金高于市场价格的疑问时，对方表示装修风格是打造的“科技时尚”公寓，并且用民宿模式运营来提高回报率。 但当该业主提出安全按照对方的风格和材质来装修，自行装修交给大城小屋运营时，对方以不符合公司规定为由予以拒绝。
近两年重庆旅游行业火爆，民宿行业爆发却导致全面过剩，行业冷暖自知；
民宿模式可行吗？
小树向民宿行业资深人士求证，了解到的信息是目前重庆对住宅改民宿政策收紧，除解放碑区域外其他区域都不允许设立民宿，而且这两年游资疯狂涌入，导致行业整体供应过剩，“七亏一平二赚钱”。
何况，就算是做民宿，何必要以更高的价格去收房呢？是打算做活雷锋还是另有所图？
05.重庆长租公寓现状
长租公寓和托管公司算是近几年诞生的新生事物。在老工业城市重庆，之前的就业机会以工厂为主，一般都会安排宿舍或者公租房给员工居住，外面租房的需求并不大。随着近几年重庆第三产业的发展，在写字楼和商圈的上班族越来越多，长租公寓开始逐渐兴起。
热门剧《爱情公寓》讲的就是大城市年轻人的合租故事，长租公寓一度成为资本风口；
从2011年左右重庆开始流行房屋合租现象，2015-2016年开始出现了一批如蜗蜗之家、自由自宅等本土互联网长租公寓；2017-2018年托管公寓行业大爆发，创兴方、作邻等来自北方的大型托管公寓公司开始进入山城，市场整体托管租赁单位从4-5万猛增到15-18万，扩张了3倍左右。
长租公寓难解盈利难题，诸多房开陆续撤资，唯独龙湖冠寓宣称盈利，但根据小树实地调查，其重庆龙兴、七星岗等多家开业一年的门店空置率高达40%，图为七星岗冠寓门店；
由于市场爆发过猛，重庆的长租公寓开始有了过剩的苗头，满城出现了大批量违约退房，管家婆、小家联行等更直接以暴雷的形式清理“产能过剩”。从2019年开始各家公寓开始谨慎收房，房源数量开始基本稳定，“出房”重于“收房”成为行业共识。
但近期随着毛衣战的持续，对经济和就业的影响开始逐渐显现，重庆租赁市场在八九月份迎来罕见的违约退租潮，整体空置率从正常的5-8%猛增到12-15%，已接近行业盈亏平衡点，部分缺乏竞争力的公寓或许会淘汰出局。
