祥生控股脚踩两道“红线”扩张：频繁质押控股公司股权

脚踩两道“红线”的祥生，在各大城市积极扩储，但自今年以来，祥生鲜少有融资动作，而是频繁借道股权质押

《中国科技投资》孙珊珊

5月24日山东济南第一批集中供地结果出炉，祥生控股集团（02599.HK，下称“祥生”）以底价约1.54亿元竞得一宗地块。

作为浙系房企，祥生自今年以来不仅在杭州、绍兴、台州、衢州等浙江多座城市拿地，还接连在安徽芜湖、安徽阜阳、江西九江等城市落子。据记者不完全统计，截至6月7日，祥生今年拿地总额约为143亿元。

记者注意到，积极拿地的祥生，今年上半年发债动作并不多，而是频繁质押控股公司股权。

IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，相较于债务融资，包括股权质押在内的股权融资，具有降低财务杠杆的作用。

截至2020年年末，祥生现金短债比为1.1，净负债率为136.4%，扣除预收款后的资产负债率为82.4%，仍然踩中两条红线，处于“红档”。（2020年8月，相关部门召开重点房地产企业座谈会,提出“三道红线”即房企的净负债率大于100%、房企剔除预收账款后资产负债率大于70%、房企的现金短债比小于1，并将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理。）

拿地扩张 密集新设企管公司

据记者不完全统计，自今年以来，祥生在浙江绍兴、浙江台州、浙江衢州、安徽阜阳、安徽芜湖、江西九江、山东济南等多座城市拿地，共斥资约143亿元。

记者注意到，祥生今年斩获的地块中，不乏大手笔、溢价拿地的情况。5月初，杭州开启首次集中供地，祥生于5月7日共斩获主城区和钱塘区两宗地块，拿地资金合计约54.3亿元。

另据公开消息，5月7日祥生以总价3.42亿元竞得九江永修县一宗地块，其楼面价3074元每平、溢价率28.08%，刷新了该区域楼面价。这意味着，在5月7日一天内，祥生豪掷57.72亿新增3幅地块。

而在今年4月26日，祥生在安徽阜阳竞得城南区[2021]-7号地块，其楼面价约5175.52元/㎡，溢价率高达89.8%。祥生回复《中国科技投资》称，公司在投资过程中，前期会进行充分的测算与评估，个别地块的较高溢价情况仅是个例。

值得一提的是，据记者不完全统计，截至6月7日，祥生今年接连新成立了49家企业管理公司，甚至在4月27日一天内新设立了10家企业管理公司，注册地包括浙江杭州、浙江台州、浙江宁波、安徽合肥等。

记者注意到，今年4月下旬至5月6日，祥生密集新注册了18家企业管理公司，这些企业管理公司注册地均为浙江，其中注册地系杭州的企管公司有13家，而5月7日及5月8日正是杭州首次集中供地时间。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，一般而言，密集成立新的企业管理公司一般要么是作为特定业务隔离风险的马甲，要么是为集团公司内部或者特定公司之间进行利益调节与平衡而设立，“例如房企会设立大量的项目公司作为马甲去拿地，而管理公司是最常用的马甲之一，一方面是为了与母公司隔离风险，另一方面是为了多几个参与土地招拍挂的主体”。

同策研究院资深分析师肖云祥接受记者采访时亦表示：“在土拍‘两集中’的背景下，房企面临着很大的竞争，因此出现设立多家子公司/孙公司参与竞标。出现短时间内新设多家公司的现象，可能与参与集中拍地有关，但这种是铤而走险的做法。部分城市虽然出台了相关的规范，但部分房企在规则之外，设立不同股权层级的公司参与土拍，说到底就是为了能拿到更多的土地。”

公开资料显示，截至目前，江苏无锡、苏州、南京等地已明确规定严禁马甲公司参与土地竞拍。

祥生密集成立新的企业管理公司是何原因，是否为了利用马甲公司拿地？祥生回复称：“成立新的企业管理公司，主要是为深耕地区新增项目有效管理，以及拿地计划做前期准备。此外，杭州集中土拍，均设定了相关的竞拍要求，更为规范土拍市场。其规定，在达到最高土地限价后,还采用‘封顶+竞自持比例’方式继续竞拍，而注册新的企业管理公司与此并无相关性。”

脚踩两条红线 频繁质押控股公司股权

记者发现，与左手融资右手拿地的房企不同的是，积极拿地的祥生，自今年以来鲜少融资。

事实上，祥生的资金并不宽裕。根据祥生披露的数据，截至2020年年末，公司现金短债比为1.1。这意味着，公司的在手资金刚好能够覆盖短期负债。

另从现金流来看，祥生“造血”能力并不足。东方财富旗下Choice金融终端数据显示，祥生2020年经营活动产生的现金流量净额为-160.89亿元，处于净流出状态。

那么前文提及的逾百亿拿地资金从何而来，公司目前资金情况如何？祥生控股表示：“公司目前资金情况良好，且一向重视财务状况的健康与平衡，融资发债都是根据实际需求和市场情况而来，不会盲目为融资而融资”。

此外，祥生控股补充称：“未来不排除在市场环境合适的时候在资本市场进行符合公司发展需求的适当发行。”根据巨潮资讯网消息，6月4日祥生成功发行了一笔2亿美元、票面利率10.5%的优先票据。

记者注意到，今年上半年，祥生在频繁质押控股公司股权。据不完全统计，截至6月7日祥生今年陆续出质了11家控股公司股权，出质股权的总数额已达46亿元。而在质权人中，资产管理公司、信托公司等金融机构的身影频繁出现。

以温州蓝蓓置业有限公司为例，5月17日该标的企业被100%质押，质权人为光大兴陇信托有限责任公司。

实际上，自2020年以来祥生便加大了对控股公司的股权质押力度。记者通过企查查查询发现，2020年祥生全年出质了40多家控股公司股权。

专家柏文喜表示：“相较于债务融资，对于企业而言，股权融资可以不支付财务成本，也不用还本。房企进行股权融资除了融资目的之外，也有降低财务杠杆作用。”

记者注意到，在三道红线方面，截至2020年年末，祥生现金短债比为1.1，净负债率为136.4%，扣除预收款后的资产负债率为82.4%，仍然踩线两条，处于“红档”。

前述分析师肖云祥指出，“三道红线”的初衷之一就是控制房企快速增长的带息负债规模，而美元债、公司债等金融产品，无疑会增加公司有息负债规模，“所以不采用借债的渠道，而是采用包括股权质押在内的股权融资的方式获得资金，在财务上就避开了有息债务的增加。”