新力地产IPO：董事长张园林神隐幕后 221亿借款待还
在中国众多省会城市中，江西南昌的存在感相当低。从这里走出来的房企新力地产，在圈内也同样低调，鲜为人知。
楼市资本论获悉，5月24日，新力地产正式向港交所递交招股书，开启IPO上市之路。
新力地产2010年成立于南昌，是江西省规模最大的房地产公司，2017年总部迁入上海。克而瑞数据显示，2018年，新力地产年度权益销售额796.2亿元，位列第30名。2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。可以说，近六成销售依赖单一江西地区。
另一方面，据招股说明书，2018年，新力地产的银行及其他借款以及公司债券总额为221.1亿元，净负债率为285%，高于行业平均水平。
在中国革命史上，南昌曾经作为英雄城市，打响了工农武装革命的第一枪。新力地产如能顺利IPO登陆港交所，也将开创历史，成为江西房企香港上市第一股。
70后张园林扑朔迷离发家史
可以说，新力地产有一位神秘的房地产大佬。
新力董事长张园林，1976年出生于江西省南昌市，生肖属龙。在中国民间传说中，龙乘时而动，善于变化。“能大能小，能升能隐；大则兴云吐雾，小则隐介藏形；升则飞腾于宇宙之间，隐则潜伏于波涛之内。”
或许与其属相有关，张园林为人相当低调，像龙一样隐介藏形，很少出席公开活动。楼市资本论从仅有的公开资料看，他出身建筑行业，2002－2006年曾任职于江西省第五建设集团有限公司。2010年，张园林创办江西新力置地，以南昌帝泊湾项目为起点，开启地产之路，时年仅34岁。在很多人看来，这位创始人面相质朴，稚气未脱，完全没有企业家的风度。
天眼查工商信息显示，张此前曾担任过江西裕仁投资的法人。该公司2005年注册成立，经营范围包括房地产开发。张园林占股95%，其合作伙伴张国林持股5%，同样与江西省五建关系密切。
张园林的新力在初创的三年里，据说只精心打造了南昌帝泊湾这一个项目，以此赢得了市场认可，确立了行业地位。到2015年，新力销售总额45亿，已经跻身江西房企前三甲。
2014年3月，新力置地进行了一次股权变更：张园林持股量从40%升至80%，原先占股40%的江西省盛开投资有限公司退出。在赴港上市前，新力置地的第一大股东为新力地产，持股80%；新力地产由新力科技100%控股；新力科技2016年成立，张园林持有其99%的股份。
为了赴港上市，张园林对新力地产进行资产重组，置入去年9月在开曼群岛注册成立的新力地产旗下。据招股书，张园林通过家族信托持有新力地产94%的股份，受益人为张先生及其家族成员；新力地产另有5%的股份由雇员激励信托持有，受益人为根据股份奖励计划而不时获指定的公司雇员。
从这一番腾挪组合来看，即使在公司上市关口，张园林还是深潜江湖，如龙一样神隐幕后，扑朔迷离，让外界难以捉摸。
另一方面，年轻的董事长就是感性，佐证是，有媒体称曾在新力地产的年会上，张园林现场来了篇很感性的主旨演讲《幸福都是奋斗出来的》。如今，低调的张园林又要在IPO的路上奔腾了。
全国扩张，仍重度依赖江西市场
新力地产起家南昌并长期深耕江西，2016年随着全国布局的扩张而开启了业绩爆发式增长。
楼市资本论注意到，2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，开始走出江西进行全国布局。从其扩张轨迹看，先是以股权收购方式大举挺进惠州，两年间布局了20多个项目；接着进入广州，相继拿下南沙、花都、肇庆、清远等7宗地块。
2017年，新力地产将总部从南昌东迁入上海，同时在上海周边的无锡、昆山、苏州投子布局，表明其扩张重点已由珠三角转向长三角。
2018年初，张园林确定了“保800亿争1000亿元”的业绩目标，提出“4 X”战略，深耕“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”、“以成都为中心的西部区域”，同时机会性进入其它片区，进一步扩展全国布局。
在这一轮扩张过程中，新力地产坚持以二三四线城市为布局重点，深耕南昌、惠州、长沙、武汉、赣州等城市，收割三四线楼市回暖的红利，推动销售规模连年跨越式跃升。
公开数据显示，从2016年－2018年，新力地产的销售额分别为161.3亿、428.1亿和887.3亿，复合年增长率高达136%，站稳行业前50强，成为国内增速最快的房企之一。按此态势，新力地产今年大概率晋级千亿阵营。
截至2019年3月31日，新力旗下共有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，区域分布依次是大本营江西、大湾区、华中和华西、长三角。
虽然全国布局已经深入展开，但新力目前仍未脱江西房企之本色。从市场比重看，江西省内土地储备占比52.6%，去年省内销售539亿元，占比高达59%，在新力的地产江湖里俨然据有大半壁江山。
这种集中布局隐含不小的市场风险，新力在招股书中特意提示，江西省经济状况的任何显著下滑，均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。
285%净负债率超行业警戒线
梳理新力地产过去几年的持续高增长，楼市资本论发现，有三大板块在支持这匹地产黑马一路快跑。
一是城市重仓联动。
新力的深耕城市的具体打法是，以收并购形式切入，重仓拿地，多盘联动，迅速抢占市场份额。以广东惠州为例，新力在2016年进入以后，短短两年内布局了22个项目，开发及储备超过1000万平方米，占比超过集团总量的1/3；2017年市场销售50亿，仅次于碧桂园，2018年直奔200亿。
二是快周转开发模式。
为了在业务扩张中保证现金流，新力地产采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。其湾系产品要求拿地5–6个月开盘，12个月现金流回正；园系产品拿地7–8个月即开盘，15个月现金流回正。
三是产品线标准化。
新力地产问世9年，已发展出“湾”、“园”、“悦”三大住宅产品线，拓展出五大商业产品线，分别是：迷你型商业综合体、区域商业购物中心、城市级大型购物中心、精品公寓和超甲级写字楼。这些产品线的标准化，为业务快速拓展提供了有力保障。
不过，和所有持续高增长中的房企一样，新力地产负债激增，资金链持续紧绷。
根据招股书，2016-2018年，新力流动负债总额分别为137.6亿、366亿、595.5亿，今年3月底进一步跃升至640.6亿元，扩张近五倍。
过去三年，新力借款总额分别为64.37亿、166.75亿、221.02亿元；现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。同期资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元；净负债率分别为300%、205%、285%，远高于行业平均水平。
按借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算，新力地产的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。这一数字远高于多数同行，也超过了行业警戒线。
楼市资本论认为，债务高压下，新力地产试图通过上市融资缓解负债之局，这或许是其赴港上市的深层次原因之一。
楼市资本论看来，2018年，正荣、弘阳、大发、美的和恒达等多家房企顺利登陆港交所，掀起了一波境外上市小高潮。
70后张园林掌舵的新力地产这匹黑马，能否同时成为江西上市的首家房企，只怕仍然有不少路要走。
