大发地产扩张陷阱：高息发债 经营净现金流沦为负值

日前，大发地产发布公告称拟额外发行2022年到期的8千万美元优先票据，票面利率12.37%，与今年7月和10月发行的两笔合并，用途为现有债务再融资。
据财报显示，大发地产近年来有息负债总额快速攀升。截至2020年6月，负债总额（计息银行及其他借贷及优先票据）达109.64亿元，较2019年增长了20.57%，较2018年增长了94.22%。
在优先票据融资债务方面，加上本次8千万美元的优先票据，目前大发地产优先票据负债总额约达41亿元人民币，较2019年的29.93亿元上涨38%，且优先票据票面利息普遍高于房企市场发债的平均利率，最低为11.5%，最高为12.875%。
从可见数据看，公司资金面仍处于相对紧张的状态。截至2020年6月，大发地产经营所得现金与经营所得净现金流皆沦为负值，流动比率为1.44，同样低于2020年上半年房企流动比率均值1.55。
持续高息发债、借新还旧终究是竭泽而渔，如何改变债台高筑、现金流堪忧的问题？《今日财富》杂志通过多种方式联系大发地产求证，比较遗憾的是，截至发稿，仍未收到公司回复。
过去依赖合作开发 半年净利大降55.29%
资产扩张的背后是公司利润的显着下滑。
根据Wind显示，大发地产2017年、2018年、2019年、2020年上半年的总资产规模虽然取得较快发展，同比增长21.34%、26.05%、43.84%、21.17%，但净利润同比增速从456.14%、246.79%、8.18%到-55.29%，公司收益曲线出现了明显的下滑。
根据中信证券软件显示，截至今年上半年，公司净资产收益率4.03%，同行业排名第57位。而业内认为，利润下滑或与公司合作开发的模式有关。
合作开发作为“抱团取暖”的一种方式，虽能为房企创造诸多价值，但从长远来看，公司对项目的可控性和不确定性也在增大，这也导致大发地产收入结构的变化。
根据年报，2018年、2019年、2020年上半年大发地产拥有在手项目分别为46个、69个、82个，但拥有100%权益的均不足30个，且低于50%权益的项目个数逐步增加，分别为10个、35个和44个。
在合作开发的模式下，大发地产近年的非控股净利润不断上升，但扣非后归属母公司股东的净利润同比增速不断放缓甚至锐减。今年上半年，公司扣非后归属母公司股东的净利润同比减少3.5亿元，也同比大降了63.77%。
经营净现金流-38.4亿元 偿债压力大
除了利润下滑的风险外，现金流短缺或将带来更大风险。
根据财报，今年上半年，大发地产经营获得所得现金为-28.7亿元人民币，与去年同期6.3亿元相去甚远；而上半年经营所用净现金流量则为-38.4亿元。
需要注意的是，面对资金短缺，除了高息发债，大发地产今年已累计出售旗下4家子公司，交易总对价约7.17亿元，在转让公告中，大发地产均提到：“集团拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，并将于有合适机会时用于潜在收购及投资。”
据《今日财富》杂志统计，大发地产2021年仅到期的优先票据负债就达36亿，加上即期的银行贷款和其他借贷金额达到34.22亿元，明年公司偿债压力依旧很大。
只是，随着近几年公司资产规模的显着扩大，剔除预收款的资产负债率、净负债率快速下降，回到了“三条红线”的标准之内，目前仅现金短债比超标。
历年年报显示，2017-2019年大发地产净负债率分别为270.8%、107.2%、77.8%，今年上半年进一步降至71.7%。据《今日财富》杂志了解，按照明年将落实施展的“三条红线”政策，触碰一条红线的房企仍可发债，但负债年增速不得超过10%。