富力自救：大股东驰援80亿港元难掩390亿资金缺口
9月24日，广州富力地产发布公告称，回购部分2022年及2023年到期的优先票据。
这是自大股东驰援、出售物业子公司等一系列动作后，富力地产的最新自救动作。
根据公告，2022年票据为富力地产2019年发行的2022年到期3亿美元9.125%优先票据；此外，2023年票据为富力地产全资附属公司怡略有限公司2017年及2018年发行的2023年到期合共6亿美元5.875%优先票据。
上述2023年到期票据及2022年到期票据尚未偿还本金额分别为6亿美元及3亿美元。截至2021年9月21日，富力地产在市场上回购的上述票据合计金额2500万美元。
这仅仅是冰山一角。上述回购后，2023年票据及2022年票据尚未偿还的本金额分别为5.87亿美元及2.88亿美元。
此外，9月24日，摩根大通发表研报，给予富力地产减持评级，目标价3.5港元。摩根大通给予富力地产较低估值的原因是流动性风险较高。
变卖富力物业，距离上市仅差“临门一脚”
“主要股东提供财务支持后加上现在在手现金，预期将有足够资金应付于短期内到期的债务，集团将根据市场情况及到期情况等考虑回购长期限票据。”富力地产对于债券回购这样表示。
富力地产回购优先票据的背景，源于大股东宣布注资80亿港元。
9月20日，据富力地产公告，该公司董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力将提供约80亿港元的股东资金，并预计在未来一至两个月内完成。其中，24亿港元于9月21日到账。
富力地产称，此次收到两位股东的财务支持后，公司“即使没有任何进一步外部融资、或由非持续性业务如资产出售带来的现金流”，预计都将有足够的资金应对短期内到期的债务。
有地产行业人士称，上述80亿港元驰援资金，或主要来源于李思廉与张力出售富力物业变现后所得现金。
（富力地产董事长李思廉）
近日，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，碧桂园服务拟以不超过100亿元的对价收购富良环球，进而将富力物业收入囊中。
值得注意的是，不到半年前，2021年4月26日，富力物业刚向港交所主板提交上市申请。而在碧桂园服务发布收购富力物业的公告后，富力物业撤销了赴港上市的申请。
富力物业的企业名称虽然带有“富力”二字，但经过一系列私有化运作后，已跟富力地产无直接股权关系。据招股书显示，李思廉及张力分别各持有富力物业46.48%股份。
对价支付方面，碧桂园物业香港将以现金分两阶段进行支付。第一阶段涉及70亿元，分为三期支付：第一期20亿元、第二期30亿元、第三期20亿元；第二阶段即第四期为30亿元。
业绩承诺方面，富力物业承诺富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元。如上述2021年财务数据未能达成业绩承诺订明的任何财务指标，则第一阶段代价将作出相应调减。
（富力地产总裁张力）
不过近期，富力地产的评级接连遭到评级机构下调，其中，穆迪将富力地产的企业家族评级由“B1”下调至“B2”，将富力香港的CFR从“B2”下调至“B3”；惠誉亦将富力地产及富力香港的长期外币发行人违约评级展望从“稳定”调整至“负面”。
穆迪称，富力地产流动性薄弱，到期债务数量庞大，预计其到2022年底的经营现金流将不足以支付未来12至18个月的债务偿还，且富力地产获得离岸资金的渠道正在减弱。
“三道红线”全踩，近13个月出售资产回血近240亿元
从财务数据来看，富力地产长期处于“红档”。
其半年报披露，截至2021年6月末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”全部踩中。“三道红线”全部踩中则意味着富力在融资方面将受到限制。
此外值得注意的是，截至2021年6月末，富力地产短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，存在390亿元的资金缺口。
2017年，富力地产因177亿元收购了万达旗下73家酒店股权而风光一时。不过这笔“世纪交易”也使得富力地产长期陷入资金短缺的境地，此后两年，富力地产的有息债务总额分别增加超200亿和300亿。
过去5年，富力地产有息负债总额自2016末的1208.52亿逐年攀升至2019年末的1971.41亿，截至今年6月末，富力地产账面有息债务余额依然超过1400亿。
同时，富力地产融资成本也进一步上升至7.7%。
为解决流动性压力，今年1月初，富力将旗下三家公司的部分股权质押给了广州市城投投资有限公司，以获得相应资金支持。
销售回款方面，富力地产开启“以价换量”模式，上半年平均售价由每平方米9200元下降4%至8800元。富力地产表示，这主要是由于降低价格以刺激销售及去库存。
而2020年8月，富力地产出售了广州富力国际空港综合物流园70%权益，回笼资金逾60亿元；去年四季度，富力地产又通过出售若干项目的部分权益，变现约40亿元；今年上半年，富力再通过出售附属公司再获得8亿元收益。
如果算上近期富力物业的交易，近13个月来，富力地产通过“卖子”回血或多达240亿元。
此外，富力地产亦“捂紧口袋”，据中报数据显示，上半年仅新增4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，拿地销售比仅为4%。
今年上半年，富力地产录得营收394.9亿元，同比增长18%；而净利润则大幅减少18.8%至31.81亿元，净利率为8.1%，同比减少3.6个百分点。
